ЖК Тетрис — брать или не брать?

   Обещал отдельный пост по Тетрису. Очень интересный ЖК, который отражает в себе современные тенденции жизни мегаполиса. Небольшие площади, охуенная транспортная доступность, развитая инфраструктура, но далеко от центра. Впрочем с московской недвигой всё достаточно грустно. Даже с материнским капиталом получается очень слабая доходность. А если добавить падающие цены на вторичке, то вообще печаль-печаль. Поэтому стоит присмотреться к Подмосковью. Но, имхо, абы какое подмосковье не пойдёт. В идеале — ближнее, до 10 км от МКАД, возле железнодорожных станций или проектируемых станций метро (кроме супер дальних типа Коммунарки). Под эти параметры хорошо попадает Тетрис.

Об объекте

Расположение ЖК Тетрис

Адрес сайта: http://tetris-kvartal.ru/

   Тетрис расположен не в Москве, но очень близко. На мой взгляд, железная дорога в такой близости — это скорее плюс, чем минус. Современные окна не пропускают шум поездов, а вот добраться сразу до нескольких веток метро — круто.

От Павшино можно доехать до:

  • Тушинская 10 минут
  • Дмитровская 28 минут
  • Рижская 36 минут
  • Курская 38 минут
  • Люблино ~1 час

   Электрички ходят часто:

   Вечером картина аналогичная, доехать можно без проблем. Самый ранний поезд в Москву в 4:26 утра, самый поздний — 23:51. Самый ранний из Москвы 4:42 утра. Самый поздний — в час ночи! Расписание чёткое, удобно подстраивать время выхода так, чтобы успеть к электричке. 1-2 минуты — и ты на перроне. Тем более, обещают крытый переход для жителей комплекса.

   Но есть ложка дёгтя: на форумах пишут, что утром в электричку сесть нереально из-за большого количества народу, особенно в 7:23-7:43. К сожалению, на платформе я был только днём, и то летом, потому не могу сказать, правда это или нет. Одно время долго ездил из Матвеевки (Очаково-Матвеевское) на Киевскую по утрам на работу. Да, людей на электричке очень много. Сесть нереально. Да что сесть, даже встать в тамбуре сложновато. Как тут — хз, думается, не сильно лучше.

Цены на квартиры в ЖК Тетрис

   Самая маленькая студия 18 кв.м. = 1,779к, но это какая-то промо-цена, все остальные стоят от 1,900к. Хотя думаю, сторговаться до 1,800 реально.


   «Типо однушка» = большая студия в 24 квадрата = 2,326к. Ну, планировка у неё и правда интересная, в тайском стиле, когда между комнатой и кухней можно воткнуть сдвижную перегородку. Имхо, в такой хате можно жить даже с ребенком. Плюс есть два окна, в теории можно выделить небольшую комнатушку.


   «Почти двушка» за 2,821к, площадь почти 30 метров! Смотрите, здесь можно кухню-гостинную разделить на 2 части: кухня со столом и через сдвижную дверь вторая комната. Да, компактно, но, например, в маленькую комнатушку вполне можно поставить двухъярусную кровать и загнать туда двоих детёнышей. Реально, клёвая планировка. Если бы я работал на заводе в Москве, то такой вариант был бы в приоритете.

   Остальные планировки не так интересны, так как стоят дорого и за те цены можно присматривать апартаменты или даже жилые студии в самой Москве, пусть и меньшей площади.

Экономическое обоснование

С материнским капиталом и ипотекой

Самая дешевая хатка 18 кв.м. = 1800к

Первоначальный взнос = 720к

Мат.капитал = 450к (которым гасим сразу часть ипотеки)

Остаток долга = 630к

Ставка = 13.1%

Срок = 180 месяцев (15 лет)

Ежемесячный платеж = 8000 руб.

Срок сдачи — осень 2018 года (+1.5 года)

Таким образом, начальные затраты получаем 720 + 72 + 40 + 8*18 = 976 тыс. руб. Столько будет затрачено к сдаче объекта.

На ремонт заложим 14 тысяч за метр = 252 тыс. руб.

На мебелировку = 200 тыс. руб.

Итого, общие затраты будут равны 1,428 тыс. руб.

Сдать такую студию, думаю, реально за 15 тысяч + КУ. Скорее всего, дороже, но будем пессимистами.

Доходность операционная = 5.9% годовых

Но, как мы знаем, жильцы постепенно выкупают объект. Через 15 лет его стоимость составит ~3.5 млн. руб.

Доходность от роста капитализации = 6.2%

Суммарная доходность = 12.1% годовых

   Либо, как вариант, продать сразу после ремонта за 2.8-3 ляма, досрочно загасив ипотеку в 620к (за 1.5 года она уменьшится чуть-чуть). Выхлоп составит около 750 тысяч или под 35% годовых. Даже больше, мебель можно и не ставить.


С материнским капиталом без ипотеки

Самая дешевая хатка 18 кв.м. = 1800к — 450к (мат.капитал) = 1350к

Начальные затраты к окончанию стройки = 1350 + 135 + 74 = 1559к

Ремонт+мебелировка = 452к, валовые расходы 2011к.

Сдаём за 15к чистыми, получаем операционная доходность 8.95% годовых.

Доходность от роста капитализации 3.8% годовых.

Суммарная доходность = 12.75% годовых

Чуть выше, чем с ипотекой, но у покупки «за свои» всегда есть определенные минусы.


Пару слов про ипотеку

   Вот в предыдущем варианте мы посчитали, что доходность с учётом мат.капитала и ипотеки составит 12.1% годовых. Это предельная доходность в текущих параметрах, однако на практике, думаю, она будет выше. Поясню, почему для меня ипотека ценнее покупки за наличные.

   Смотрите, инфляция безбожно съедает наши денежные накопления. Лет 10 назад на 8-10 тысяч рублей в месяц можно было неплохо питаться. А сейчас у меня один поход в Ленту или Перекрёсток обходится в 4-5 тысяч. Да, выросла семья, сам я стал кушать мраморную говядину вместо сосисок. Это понятно. Но даже если посмотреть по ценам на чизбургеры или гамбургеры в МакДаке (да даже на Биг Маки), то видно, как обесцениваются деньги. Во время работы в Министерстве Связи в 2008-2009 годах я частенько ходил в МакДак на Тверской и брал чизбургер за 26 рублей. Сейчас чизбургер стоит от 50 до 60 рублей (давно не был, инфа с и-нета). Короче, за 8 лет обесценивание в 2 раза!

   Но инфляция аналогично съедает и наши кредиты. Если считать очень грубо, то из стоимости кредита надо вычитать уровень инфляции. Кредит = 13%. Инфляция = 10%. Значит по факту мы переплачиваем 3%. Ещё раз повторюсь, это очень грубая прикидка. Но общая идея понятна: в теории со временем наши долги обесценятся, а капитал нет. По поводу ипотеки будет отдельный детальный пост.


За свои деньги, без кредитов

   Если брать без мат.капитала за 1800, то упущенная выгода составит 180+100. Ремонт и мебелировка 452к. Стоимость к сдаче выйдет 2532к.

Доходность операционная = 7.1% годовых

Доходность от капитализации ~2% годовых за 15 лет

Суммарная доходность 9.1% годовых.

Выгодно продать сразу после постройки, даже за 3 млн. и без мебели. Тогда выхлоп составит 668к или ~19% годовых.


Стоит ли брать однушки?

   Предлагаю рассмотреть 30-метровую «почти двушку» за 2,821к. Судя по Циану и Авито, двухкомнатные квартиры в этом районе сдаются за 30-35к. Но это — нормальные, просторные двушки. Здесь же очень маленькая хатка, хотя и с новым ремонтом, поэтому считаю, что реально сдать за 25к + к.у.

Продаются двушки в этом районе за ~4.5 млн., на вторичке.

Первоначальный взнос = 1,128к + гасим 450к мат.капиталом

Остаток долга 1,243к. При ставке 13.1% получим ежемесячную выплату 15,800 руб.

Далее, отремонтировать квартиру можно за 14*30 = 420к. Плюс 250 тысяч на мебель.

Итого, к окончанию стройки и началу получения прибыли валовые затраты составят 1128+174 (упущенная выгода)+285 (выплаты по кредиту)+420+250 = 2257к.

Дальше пойдёт чистый выхлоп, который составит 9,200 в месяц или 110к в год.

Операционная доходность 4.9%.

Доходность от роста капитализации 4.7%.

Суммарная доходность 9.6% годовых.

   Неплохо, но поменьше, чем у студии. С другой стороны, «типа двушка» — отличный запасной аэродром на случай необходимости съёбывания из Замкадья. В случае чего, в ней спокойно поместятся двое взрослых и двое детей. Ну, и сама планировка мне нравится больше, чем студия. В конце концов, есть семьи с детьми, им тоже надо где-то жить. Не факт, что сейчас этот район хорош для жизни, но когда построят всю инфраструктуру…

Выводы

   ЖК Тетрис — неплохой объект с низкими ценами, отличной транспортной доступностью и удобными планировками. Плюс аккредитация от очень большого количества банков, да и вероятность достройки видится мне высокой. Да, не в Москве, даже не в Новой Москве. Но ж/д станция рулит. Разве условная хата в Бирюлево или Ховрино лучше, чем в Красногорске? Вряд ли.

   Стоит ли вкладываться? На данный момент скорее да, чем нет. Впрочем я всё равно подожду до лета в надежде отхватить помещение у метро, либо на аукционах (да-да, есть такие аукционы, где можно юзать мат.капитал). А за наличку есть более интересные апартаменты: тот же Клеверленд или Барбарис.

   К тому же, даже предельная доходность 12% годовых лишь чуть опережает банковские депозиты и идёт вровень с облигациями. И это, блеать, с учётом мат.капитала и с учётом умеренно-оптимистичного роста цен. Без всего этого вкладываться даже в такие выгодные новостройки невыгодно (каламбур, да).

   Вот, даже если взять однушку 37 метров в моём городе за ~1 млн. руб., на этапе строительства сделать отдельный вход, перевести в нежилое, то валовые затраты за вычетом мат.капитала составят 650 тыс. (100к — на крыльцо, отделка муниципальная). Аналогичный по площади офис сейчас снимается за 11.5к/мес = 138к/год. А значит за счёт экономии на аренде получим доходность под 21% годовых. Другое дело, что хочется перебрать в столицу, да и ликвидность такого офиса в спальном районе — под большим вопросом. Удастся ли его продать через 5-6-7 лет?

Входящие запросы:
  • скрудж тетрис
  • цены в жк тетрис на кв студию в ноябре
  • жк тетрис
  • тетрис жк
  • тетрис жк
  • тетрис красногорск отзывы мнения
  • жк тетрис
  • жк тетрис
  • обзор квартиры жк тетрис
  • жк тетрис уступка

39 мнений на “ЖК Тетрис — брать или не брать?

  1. С хоромов в 80 квадратов переехать в 28 квадратов с двумя детьми? Надеюсь, что у тебя никогда не будет таких мук выбора и жизненных обстоятельств. Имхо — НЕ увидел «отличной транспортной доступности». Клеверлэнд рулит в плане инв. привлекательности из всех объектов о которых у тебя читал.

      Цитировать

    • Надеюсь, что у тебя никогда не будет таких мук выбора и жизненных обстоятельств

      Тоже надеюсь, это вариант на случай украинского сценария, когда вокруг пиздец, а в Киеве более-менее.

      Клеверлэнд рулит в плане инв. привлекательности из всех объектов о которых у тебя читал.

      Тоже так считаю, коробку облицовывают уже, окна поставили, внутри трубы отопления есть. И сейчас цены ещё 2.5 млн.
      Павшино хороше тем, кто работает на Тушинской.

        Цитировать

    • Имхо — НЕ увидел «отличной транспортной доступности».

      Я жил там больше года, по другую сторону железки. По сравнению со всем остальным подмосковьем, с транспортом тут все прекрасно.

        Цитировать

  2. На твоей картинке улица Вокзальная.
    Друзья там купили квартиру себе (брали двуху хрущ 45 метров) лет 8 назад за 3,4 млн. Щас она стоит уже около пяти. Закрыли ипотеку лет за пять. Живут в ней.

    В прошлом году на этой же улице купили убитую однуху, сдают таджикам. Цена та же: 3,6 млн рублей. Сдают за 23 К рублей. Они не считают доходность. Квартира генерит 4 тыщи убытков, будет генерить до лета с их слов. Дальше будет ноль или маленький плюс. Плюс такой покупки по сравнению с твоим вариком: квартира генерит бабло со дня покупки. А твой вариант еще ждать надо. Они вообще доходность не считают, просто удобный способ получить к пенсии две квартиры в Москве (тогда уже это будет Москва).

    Место очень классное, развитое, до Москвы близко, электрички ходят постоянно. Сам там жил около месяца, реально удобное место. Всякие Ашаны и крокусы близко.

      Цитировать

    • Но тут всё же новостройка со всеми вытекающими (ликвидность, легче сдать).

      квартира генерит бабло со дня покупки.

      В приемлимые деньги это будет хрущ. Реально ли его будет продать, хз. И под аренду: не убьют ли новостройки и апарты рынок хрущей на промежутке 5-7 лет?

        Цитировать

  3. Я жил там больше года, по другую сторону железки. По сравнению со всем остальным подмосковьем, с транспортом тут все прекрасно.

    Да будет так. Не буду настаивать.

      Цитировать

  4. Крайне неудобное место , не советую брать. Что павшинская, что волоколамская стоят всегда в т.ч. выходные. Везде чурки, настоящее гетто, русской речи не услышите, единственная возможность выбраться оттуда — вечно забитая до отказа электричка.

      Цитировать

  5. «Сесть нереально. Да что сесть, даже встать в тамбуре сложновато. Как тут — хз, думается, не сильно лучше.»

    Несколько лет так проездил, жесть конечно. Постарел наверное, но сейчас ни за что бы на такое не согласилсо. В крайнем случае на машине выехать до пробок и за 15-20 минут проскочить.

      Цитировать

    • Да, скоро будет вторая часть. Работа движется, новая художница охуенно рисует, размножальщик неплохо симилярит, но доход растёт всё же медленно. Едва-едва в этом месяце $200 превысит. Впрочем, это по плану.

        Цитировать

  6. Сейчас и в Москве полно арендного жилья, лишняя 10-ка в месяц и не надо штурмовать поезда, по 3 часа в день тратить на поездки и вставать в 6 утра. Тем более чем меньше транспорта, тем меньше расходов, снять хату возле работы — вот и сэкономишь эту же 10-ку на накладные расходы на транспорт.

    Хотя каста садо-мазохистов будет всегда

      Цитировать

  7. когда вокруг пиздец, а в Киеве более-менее.

    Даже такие недалекие люди как Скрудж попадают под влияния ТВ? Забавно.

      Цитировать

    • Даже такие недалекие люди как Скрудж попадают под влияния ТВ? Забавно.

      Ну, я не такой уж и недалёкий))) Если серьезно, есть знакомые в Сумах. В 2015 было тяжко, говорят: работы мало, народ потянулся в Киев, рынок аренды сдулся, в магазах стали по 100 грамм цены писать, коммуналка пиздец какая стала. Сейчас получше правда.
      У нас, думается, если начнётся реально жесткач, будут раскулачивать таких мелких ИП, как я… Через налоги, поборы, штрафы. А в Москве народ трогать будут в последнюю очередь. Ну, так примерно видится «чёрный день».

        Цитировать

  8. Да, скоро будет вторая часть. Работа движется, новая художница охуенно рисует, размножальщик неплохо симилярит, но доход растёт всё же медленно. Едва-едва в этом месяце $200 превысит. Впрочем, это по плану.

    А сколько уже картинок загрузили? 200 только с шатера или со всех стоков? Где искать симилярщиков за 15к?

      Цитировать

    • 200 со всех, рост всего 10% по сравнению с концом 2016, но январь-февраль тухлые.
      А искать — кхм, на Авито) На удивление немало народу пришло на 15к, у многих в резюме было даже написано «желаемая з/п от 10к», но обо всём во второй части напишу подробно) Думаю, числа 27 выйдет пост.

        Цитировать

  9. У нас, думается, если начнётся реально жесткач, будут раскулачивать таких мелких ИП, как я… Через налоги, поборы, штрафы. А в Москве народ трогать будут в последнюю очередь. Ну, так примерно видится «чёрный день».

    Плюсую. Москва да и пара-тройка зажиточных городов-миллионников.

      Цитировать

    • Ну, типа того. По воспоминаниям из 90-х, в Якутии мы доедали последний хуй без соли, а тётя отца сдавала в Москве комнату и неплохо жила.

        Цитировать

  10. Скрудж, напиши про антивандальный ремонт квартиры под сдачу. Чё-то помнится ты такое писал.

      Цитировать

  11. В приемлимые деньги это будет хрущ. Реально ли его будет продать, хз. И под аренду: не убьют ли новостройки и апарты рынок хрущей на промежутке 5-7 лет?

    Пока вы тут рассуждаете о возможности продать хрущ через 5 лет, сегодня (судя по новостям на яндексе) Путин с Собяниным приняли решение снести оставшиеся хрущёвки в Москве. Так что надо брать убитый хрущ в надежде на новое жильё взамен снесённого.

      Цитировать

    • По хрущам там есть такая фича, что отсекают халявщиков с периодом владения меньше 5 лет. Как-то так, точно не помню. Типа если меньше 5 лет владел, то пиздуй за МКАД.

        Цитировать

  12. Про «хрущи»: у нас в стране столько смекалистых хитровыеб@нных лентяев и халявщиков от мала до велика, от нищих до богатых (ментальность такая), что круче дела в мире только у братьев славян на Украине (там люди беднее живут, больше жрать хотят и тп, да еще и ситуация с властью и политикой как у нас в начало 90х, поэтому больше обманывают, больше дают взяток, больше воруют и очень часто не от хорошей жизни за что их часто трудно винить). Так что пресекут это всё «мутилово» с покупкой хрущей в надежде получить взамен пЕСдатые новостройки на раз-два. Или придумают жесткие компенсации по квадратуре, или будут смотреть на кол-во прописанных и возьмут отсечку за 2-3 года до сноса, или проверят сроки возникновения права собственности и сопоставят их со сроками сноса здания, или дадут взамен квадраты в новостройках в таких Малых Ебенях что жить будешь в дороге от дома до работы или ещё 555 способов как весь этот наебикс зарегулировать. Так что губозакаточные машинки уже давно есть в продаже. Случаи со сносом в столице законных строений у метро и компенсации в 30% от их рыночной стоимости простой тому пример. За 5 лет все не снесут (дай Бог лет 20-30 будут сносить с нашим поголовным распЕСдяйством), уж слишком их дохуЙА.

      Цитировать

  13. Так Красногорск это не Москва еще. Даже если будут сносить — дадут взамен адекватное жилье, да это может быть пердь, или меньшая площадь, но какая разница, если эти квадраты получены за счет погашения ипотеки квартирантами? Я чисто в это сторону клоню: Скрудж предлагает свое бабло заряжать в фундамент, а через 1,5 года тока первые дивы увидеть, а есть схема купить хрущь, но вообще ничего не тратить, а гасить ипотеку будут квартиранты. Хотя первый взнос и там и там есть, да.

    По стокам — темная тема, со стороны не ясно, зачем вообще это нужно, по принципу Парето или методу тыквы надо вкладываться в те вещи, где больше бабла. И выкидывать не прибыльное. Больше всего я не понимаю, почему парочке сотрудников не вбрасывать каждую вторую картинку на свои акки вместо акков скруджа, и как контролить этот процесс?

      Цитировать

    • Я чисто в это сторону клоню: Скрудж предлагает свое бабло заряжать в фундамент, а через 1,5 года тока первые дивы увидеть, а есть схема купить хрущь, но вообще ничего не тратить, а гасить ипотеку будут квартиранты. Хотя первый взнос и там и там есть, да.

      Я пока накидываю варианты, а комменты меняют картину, глаз то замылен) Хрущи тоже не так уж выгодны. Ну, смотри, даже на аукционе заберём убитый ипотечный хрущ за 4.3 в районе Пражской. Сразу тысяч 500 надо в ремонт+мебель вложить. Сдадим за 30, выхлоп получится ~8%. С ипотекой чуть поинтереснее. Но вот удастся ли потом продать?
      Вот, кстати, ближайший аукцион по хатам где можно ипотеку юзать: http://www.msgr.ru/auctions/03-03-2017
      Совсем не против вторички, если найдётся хороший вариант.

      По стокам — темная тема, со стороны не ясно, зачем вообще это нужно, по принципу Парето или методу тыквы надо вкладываться в те вещи, где больше бабла.

      Ну, есть же ещё принцип «не храни яйца в одной корзине» )) Сайты в буржунете идут туго у меня и сравнимы по доходность со стоками. Это своего рода страховка, если курс станет 1000 руб. за $, а тут валютный доход.

      как контролить этот процесс

      Их акки я знаю, они полудохлые)

        Цитировать

  14. Это щас полудохлые. Увидят, что бабло идет, и начнут себе картинки клепать в твоем офисе и на твоих стульях за пять тыщь. У нас народ такой. У друга так агентство недвижимости нагнулось. А все сеошники в штате — всегда фрилансят. Будь просто к этому готов.

      Цитировать

  15. Недвижка конечно хорошо, такой способ держать деньги не в банке. Однако смущает новый налог на недвижимость по кадастровой стоимости.

      Цитировать

  16. Скрудж,стала читать твои статьи-зачёт-молодец!читается с удовольствием !подскажи дилемму:брать в Тетрисе 29,7 м2 (ты про неё в статье пишешь )без отделки за 2,74 млн р. На 12 этаже, либо в Мещерском лесу Жк (метро Говорово (2017г) 300 м) на 6 этаже студию 22,9 м2 с отделкой,планировка-кишка,за 3,1 млн.руб…чисто под сдачу…ну и лет через 5 на перепродажу …что дороже будет сдаваться по твоим ощущениям ?ну и продастся дороже и быстрей?

      Цитировать

    • Если метро Говорово откроют, то, конечно, Мещерский лес — в приоритете. Но откроют ли и как скоро? Вон Ховрино уже какой год переносят. За 3.1 — можно уже Саларьево Парк или Оранж Парк присматривать.
      Если за наличку, я бы посмотрел Клеверленд или Барбарис. Если ипотека и нужно именно жилое помещение (под мат.капитал), то скорее Тетрис, чем Мещерский лес. А если чутка добавить и нужна арендная ликвидность, то Саларьево Парк однушка на 1ом этаже с 2мя стояки под разбивку на студии. СП на бумаге выглядит хуже, но ликвидность у него будет получше. Имхо)

        Цитировать

  17. Была я в Саларьево парке ,23 м2 остались только по 3,2млн+место совсем не понравилось …за наличку ,без всяких Мат капиталов и ипотек…я рассуждаю как,студии в МЛ уже по 135 тр/м2 продают.Каков потенциал роста?максимум 160 тр/м2 будет при открытии метро и на ключах.Тетрис-сейчас 90 тр/м2,на ключах будет 120 тр/м2 ,а тут лишние 7 м2 в Тетрисе …да и сдать 30 м2 можно будет за 25,как ты пишешь…а МЛ максимум 23тр за 23 м2.Мои ощущения )

      Цитировать

    • Логика в общем то верная. По идее, если Павшино лет через 5-10 войдёт в состав Москвы, это даст ещё прирост стоимости.

      да и сдать 30 м2 можно будет за 25

      В теории да, как будет по факту — хз.
      Вообще, с недвижкой сейчас туго…

        Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *