ЖК Среда vs ЖК Поколение

  Эти два ЖК очень похожи между собой. Оба находятся недалеко от МЦК, у обоих примерно одинаковые цены и планировки. ЖК Среда пока не имеет выхода к метро, но обещают в следующем году построить там новую ветку, которая будет весьма интересной: типа второго кольца. И что самое главное, в обоих жилых комплексах реально переделать однушку в две студии. Это существенно повышает доходность несчастной московской недвижки: с 5-6% до 8-9%.

   Ну, и в отличие от ПИКовских Саларьево, Митино и Котельников — здесь вполне себе центр. Поколение — возле парка ВДНХ. Среда — на ТПК.

ЖК Среда

Транспортная доступность

   Доступность очень хорошая. До ТТК всего 2.5 км, до МКАДа — 6.5 км и относительно беспробочный выезд на МЕГА «Белая дача». Из общественного транспорта сейчас есть станция Нижегородская МЦК, но скоро открываются одноименные станции двух веток метро: Кожуховской и Третьего пересадочного контура.

   Собственно, третий контур — весьма интересная штука, типа второй кольцевой. Она пересекает практически все ветки (скрин старый, будет всё чуть по-другому):

Планировка

   Планировка идеальная под переделку в 2 студии. Первый этаж. Да, стояк один, но выделена кладовка в 3.3 кв.м. Дверь расположена так, что удобно будет делать мини-тамбур. Большая площадь в 37.1 кв.м. позволит сделать одну студию 18 метров, вторую 17 метров. Вот как бы я произвел перепланировку:

   Только кровать убрать — вместо неё диван)

   По деньгам встанет, ну, вообще недорого. Красная линия — продлить стену (из гипсокартона), синии линии — входные двери. Думаю, пойдут обычные деревянные, так как общая дверь — металлическая. В кладовку ставим ванну, толкан. Можно и раковину. На кухню втыкаем раковину, холодильник, микроволновку и электроплитку. Вентиляцию гофрокоробом под потолком выводим в соседнюю студию. Как вариант — ставим принудительные вентиляторы, только тихие. Этаж первый — всем похуй в большинстве случаев.

Экономическое обоснование

   Цена хаты на старте = 5,200к

   Срок сдачи = 1 квартал 2019 года (+2 года)

   Упущенная выгода = 1,092 тыс. руб.

   Ремонт = 14*37 = 518 тыс.

   Мебелировка = 300 тыс.

Итого, расходы к сдаче = 7,110к

Ожидаемая цена сдачи = 25 тыс./мес. за каждую студию.

Предельная доходность = 8.4% годовых. С материнским капиталом — 9%.

ЖК Поколение

   Этот ЖК выигрывает за счёт более быстрого срока сдачи. При той же стоимости, имеем срок +0.5 года. Но площадь существенно меньше, зато не нужно извращаться со стояками.

Транспортная доступность

   С одной стороны, она лучше, ибо метро уже есть. И будет две ветки: серая и салатовая. С другой: нет второго кольца и подальше от центра.

   До ТТК около 8 км, до МКАДа — около 7 км, зато есть выезд на два шоссе: Алтуфьевское и Дмитровское.

Планировка

   Как видно, площадь 32 метра — это пиздец как мало. Если одна студия получается шикарной 17.6 кв.м., то вторая — ушлёпок 13.3 квадрата, зато с балконом. Удастся ли сдать такую студию за 25к — большой вопрос. Если сдать за 23 — уже счастье.

   Чтобы хоть как-то увеличить полезную площадь маленькой студии, перепланировка видится мне такой:

   Левую студию мы почти не трогаем. Там будет душ в пол, как в Таиланде, небольшая раковина и унитаз. На 1.4 кв.м. помещается легко. Студия справа потребует переноса стены между жилой зоной и санузлом, потому что 3.4 квадрата для санузла — до фига. Хватит и 1.5-2. Таким образом, жилая зона + кухня будут иметь площадь ~10 квадратов, это норм.

Экономическое обоснование

   Цена хаты на старте = 5,200к

   Срок сдачи = 4 квартал 2017 года (+0.5 года)

   Упущенная выгода = 260 тыс. руб.

   Ремонт = 14*32 = 448 тыс.

   Мебелировка = 300 тыс.

Итого, расходы к сдаче = 6,208к

Ожидаемая цена сдачи = 25 тыс./мес. за большую и 23 тыс./мес за малую студии.

Предельная доходность = 9.3% годовых. С материнским капиталом — 10%.

Ну, с ипотекой будет чуть выше, но не сильно.

Стоит ли игра свеч?

   Или может сразу посмотреть падающую вторичку? За те же деньги 5.5-6 млн. руб. объектов не до фига, но выбрать уже есть из чего. И, думается мне, спустя год их будет ещё больше. И не нужно переживать за застройщика, инфраструктуру…

   С другой стороны, новостройка — есть новостройка, это новые трубы, электрика, отсутствие тараканов. Такой дом проживет дольше вторички. Намного ли? Ну, лет на 20-30 точно.

   Если вы — фанат инвестирования в новостройки, с прицелом продать после сдачи, то эти варианты, имхо, не самые удачные. Лучше присмотреться к ПИКу с его Саларьево, Митино, Котельники. Если же цель — разбивка на студии и гарантированная сдача за счёт удачного местоположения, то и ЖК Среда, и ЖК Поколение — отличный выбор. Опять же, если выставить за скобки апартаменты.

  Но не забываем, что на аукционах выставляют лоты типа:

   Это 400 метров от м.Рижская — ещё лучшее местоположение, построенный дом, первый этаж. Правда, аукцион ещё нужно выиграть)

Входящие запросы:
  • жк поколение расстояние до ттк
  • жк среда
  • жк среда

24 мнений на “ЖК Среда vs ЖК Поколение

  1. >>С другой стороны, новостройка — есть новостройка, это новые трубы, электрика, отсутствие тараканов
    Я бы ещё добавил + новая сантехника, окна, двери, батареи, полы и тд и умотаться потраченного времени (а не только денег) на капремонт старой хаты. Конечно, можно ничего не ремонтировать, так, подшаманить «побыстрячку», но и контингент будет жить соответствующий, и ценник на сдачу будет ниже, и бегать туда будешь часто — то сломается, то отвалится, то перегорит.

      Цитировать

    • Ну, тоже верно. И при этом старая хата останется старой хатой, как её не ремонтируй) Тут кому что больше нравится)

        Цитировать

  2. А смысл брать хату за 5.2 ляма + шаманить с перепланировкой , если за тот же ценник можно взять 2 студии 18.1 в Клеверленде где риск недостроя априори отсутствует.
    Если брать с прицелом для будущего собственного проживания (после N лет сдачи в аренду) , то ЖК Среда граничит с промкой (а значит никаких садиков/школ , только магазины «ПРОДУКТЫ») + тачку негде поставить , ЖК Поколение далеко от центра.

      Цитировать

  3. С 5 лямов малый бизнес может давать 500 тыс в месяц. Примеры? Пиццерия. Продажа алкоголя от производителя. И так далее. 50 VS 500. Стоит ли зарывать деньги в бетон, если уже есть где жить?

      Цитировать

      • Согласен, не многие могут взять на себя риск. Поэтому богатых людей в мире 1-3%.

          Цитировать

        • Всё относительно. Для тех, у кого нет своей хаты, владельцы квартиры — богатые люди. Если же чел — владелец 2-3 хат, сдаёт в аренду, то это олигарх просто.
          А вот для чувака с условным капиталом 100м+, владелец хат — нищеброд поганый, который боится вкладываться в бизнес/акции и т.п.
          Стоит ли осуждать «бетонщиков»? Имхо, нет, в общественной иерархии у них далеко не последнее место.

            Цитировать

  4. Очень интересно! Вопрос как так получается разбить однушку на 2 студии, если стояк один? Вот как тянуть каналюгу в соседнюю студию?! Интересуюсь, потому как только что купил в жк «среда» именно такую же однушку, только 36,2м 2 этаж. Отличие в том от обсуждаемой, что вент. стояк находится посередине квартиры, а не с краю, т.е. ещё удобней будет устроить вентиляцию на 2 студии. Но вот как быть с ванной комнатой?!

      Цитировать

    • Исходя из планировки — никак , либо колхозить некую ступеньку (перед дверьми в комнаты) 15 см в высоту и внутри нее проложить трубы канализации и водопровод , заварить арматурой каркас ,а потом залить все бетоном. Иначе пластик внутри треснет и привет говну по всей квартире!

        Цитировать

  5. Согласен, Клеверленд рулит, но есть те, кто хочет именно квартиру, а не апартаменты.

    с заделом на московскую пенсию, работай или нет, а 15 тыщ сейчас платят пенсию с московской пропиской

      Цитировать

    • 15 тысяч это ниочем , хватает на жрачку+комманулку only (нормальный доход на старость надо от 50к/месяц) , да и государству нашему доверия нет , еще 100500 раз законы перепишут и увеличат пенсионный возраст.

        Цитировать

  6. Исходя из планировки — никак , либо колхозить некую ступеньку (перед дверьми в комнаты) 15 см в высоту и внутри нее проложить трубы канализации и водопровод , заварить арматурой каркас ,а потом залить все бетоном. Иначе пластик внутри треснет и привет говну по всей квартире!

    у меня в ванной (в существующем доме) от стояка до унитаза 3,5 метра (здесь даже больше получится). Ступеньку сделал около 20см. но она никому не мешает, поскольку возле стены. А здесь получается этот короб именно на проходе! Я почему и заинтересовался этой темой, ну мало ли, думаю, может я об общей планировке дома чего-то не знаю… оказалось, чудес не бывает. Вариант делёжки на студии, к сожалению, отпадает.

      Цитировать

    • Ну, да, 2й этаж — норм, только если под ним коммерческое помещение. Если жилое — то переделка на студии потенциальна рискованна.
      А так да, стояк вести в коробе. Ну, и если полы не заливали, то ступенька будет не такой уж и высокой.

        Цитировать

  7. с заделом на московскую пенсию, работай или нет, а 15 тыщ сейчас платят пенсию с московской пропиской

    я бы на пенсию вообще не рассчитывал. Сейчас пенсионные сборы идут на оплату сегодняшних пенсионеров. Это всё будет продолжаться, пока ВВП будет нужна их поддержка, но он же не будет править вечно, а какой курс будет у нового царя к тому времени неизвестно. Я для себя решил, что о своём будущем надо позаботиться самому, например инвестировать сейчас.

      Цитировать

    • В любой непонятной ситуации лучше быть москвичом, чем замкадцем) Имхо, перспективные территории: Питер, Калининград, Москва, Сочи, Казань, Владивосток.

        Цитировать

  8. Ну, да, 2й этаж — норм, только если под ним коммерческое помещение. Если жилое — то переделка на студии потенциальна рискованна.
    А так да, стояк вести в коробе. Ну, и если полы не заливали, то ступенька будет не такой уж и высокой.

    под квартирой холл подъезда, полы не заливали. Эти квартиры сдаются голые в бетоне, даже без межкомнатных перегородок, почему и заинтересовала мысль переделки в 2 студии.

    В любой непонятной ситуации лучше быть москвичом, чем замкадцем) Имхо, перспективные территории: Питер, Калининград, Москва, Сочи, Казань, Владивосток.

    полностью согласен, почему и выбрал этот квартал, пусть даже чуть с ипотекой, чем полностью за свои, но за МКАД.

      Цитировать

    • под квартирой холл подъезда, полы не заливали. Эти квартиры сдаются голые в бетоне, даже без межкомнатных перегородок, почему и заинтересовала мысль переделки в 2 студии.

      Хмм, в таком случае можно попробовать. Пол вырастет сантиметров на 8-10. Вот и останется небольшой порожек в 10-12 см. Имхо, некритично.

        Цитировать

  9. Оценивать в ЖК Среда доезд до МЕГА «Белая дача» странно. Там пешком ТЦ «Город» с Ашаном, Леруа Мерлен и магазинами на все случаи жизни. Разве что ты фанат Икеи, тогда поедешь в ад Белой дачи. С инфраструктурой у этого проекта все заебись.

      Цитировать

    • Да-да, забыл про Город)) В Белой даче Икея и большой спортмастер. Просто на автомате меряю расстояние до Мег)

        Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *