Жилое -> Нежилое. Алгоритм.

   Поделюсь алгоритмом и подводными камнями в переводе недвижимости из жилого фонда в нежилой. Для чего это нужно? Самое главное — это увеличение прибыльности объекта. Так, 40-метровую однушку в нашем городе можно сдать за 7-8к (я снял на высоком этаже, на первом ещё дешевле), а 40-метровую торговую площадь — минимум за 15-20к. Трешка на 60 метров уйдет за жалкие 12к, а 60-метровый офис — за 25-30к. Короче, минимум в 2 раза будет дороже сдать нежилое, чем жилое. Аналогично с продажей: на одной оживленной улице у нас недавно продали 50-метровое помещение за 5 млн. руб., а квартиры сверху не могут продать даже 1.6 млн. — дорого. Но не спешите открывать Авито в поиске дешевых халуп на первых этажах… Пост больше технический, но может кому-то пригодится.

Для начала надо сходить в Муниципалитет и рассказать им о своих фантазиях планах. Вот список документов, который мне дали в Администрации города:

IMG_6709

Пункт 9 — самый сложный. При количестве квартир >20 это практически уровень Бога. Всё дело в том, что нужно собрать подписи не жильцов квартир, а собственников. У многих бывает такое, что собственник на 1/4 доли — ребенок, учащийся в Москве или пенсионер, переехавший в Усть-Пиздюйск. То есть в идеале нужно запросить в Росреестре перечень собственников, обзвонить их и собрать подписи с копиями свидетельств о собственности. К тому же многие собственники принципиально не хотят давать разрешение на перепланировку…и с этим ничего не сделать. Вот вообще ничего, даже если 99 квартир за, а одна против — ничего получится.

   Однако, для чего нужны подписи? Нет, не для перевода в нежилое, а для организации отдельного входа. Отсюда вывод: есть отдельный вход, перевести в нежилое не составит труда. Нет входа? Легче продать и заняться другим объектом. Отдельный вход на плане БТИ выглядит так:

cont

Отдельный вход бывает у некоторых старых квартир, если в них проживал инвалид-колясочник. Также при возведении здания, на стадии проекта можно внести изменения и за символическую плату вам сделают отдельный вход.

В общем, если у тебя есть отдельный вход, то дальше алгоритм будет таким:

  1. Берешь план хаты из БТИ (3-4к руб.) В нем не должно быть пометок про незаконные перепланировки!
  2. Берешь поэтажный план дома (7-10к)
  3. Лицевой счет в управляющей компании. Это типа показывает, что никто не прописан.
  4. Пишешь заявление на имя мэра (да, блять!) города
  5. Делаешь копию свидетельства о собственности.
  6. Архивируешь п.1-п.5 и сдаешь в отдел Архитектуры в Муниципалитете города
  7. Через 30 дней они ответят: или дают добро или проводят хуем по губам (но с указанием причины)
  8. Ты получаешь новый артефакт — «Разрешение на перевод из жилого в нежилое».
  9. Далее пиздуешь в местную фирму, которую тебе укажут. Она проверит, кошерно ли твое помещение или надо всё переделывать. Как правило, проверка заключается в приеме от тебя 2000 руб. и ударе пинком по заложенной входной двери со стороны подъезда.
  10. Фирма даст тебе «Акт осмотра ввода в эксплуатацию» — честно не помню название, но смысл примерно такой.
  11. Сажаешь цветочки, урну, благоустраиваешь территорию
  12. Акт из п.10 и фотки из п.11 относишь в отдел Архитектуры, они дают тебе «Акт ввода в эксплуатацию». Делают небыстро, если что.
  13. И вот с этим актом, копией разрешения из п.8 идешь в Росреестр и оформляешь помещение
  14. Через месяц приходит Водоканал и местная энергетическая компания. Они проверят счетчики на воду и предложат заставят тянуть отдельную проводку от центрального щитка.
  15. В это же время тебе нужно установить противопожарную и, желательно, охранную сигналки. Это выйдет в 10-15к.

   Всё, у тебя есть нежилое помещение. На самом деле не так всё страшно, порой даже забавно: как будто играешь в Diablo II и превращаешь одни артефакты в другие в Хорадрическом кубе.

    Чего не рекомендую:

  • подделывать подписи. Выявляется очень быстро. Риск не стоит прибыли.
  • ссориться с администрацией. Конечно, их интерпретация законов весьма оригинальна. Можно заартачиться и судиться, но это время, да и поводов «тянуть резину» у них много.
  • брать помещение в хрущевках, 5-этажках, домах-анклавах. Заебут всякими кляузами.
  • давать взятки. В более-менее крупных городах никто не будет подставляться из-за копеечной взятки. А «помогалы» берут деньги и недобросовестно выполняют обязательства.
  • заниматься самостроем. Одна кляуза — и придется откатывать всё строительство назад.

И вместо вывода: переводить из жилого в нежилое выгодно. Прибыль с одной операции может составлять минимум 1 млн. руб., а рентная доходность 12-15% годовых. Но к выбору объекта нужно подходить очень тщательно.

Для тех, кто дочитал этот скучный пост, традиционные сиськи=)

 3

Входящие запросы:
  • alex silver-fagan
  • подделка подписей в билютени перевод из жилого в нежилое
  • big tits teens
  • что делать с заложеной дверью внутри подьезда если перевел помещение в нежилое
  • алгоритм перевод жилого здания в нежилое здание

7 мнений на “Жилое -> Нежилое. Алгоритм.

    • Должно быть реально, если всё срастется с одним аукционом, как раз испытаю на себе. У жилого плюсы: более низкие коммунальные платежи, можно прописаться. Но для сдачи в аренду квартирантам не сильно принципиально.

        Цитировать

  1. У нас на первом этаже сделали отдельный вход. Подписи жильцов не собирали. Как это могли сделать?

      Цитировать

    • Возможно, у них до этого был отдельный вход. Если нет, то можете писать заяву в отдел архитектуры и копию в прокуратуру. Сейчас с этим строго, 99% заставят вернуть.
      Есть, правда, лазейка, если там живет инвалид-колясочник, но её сложно провернуть…

        Цитировать

  2. С одной стороны это геморрой, а с другой целый бизнес. Не удивлюсь, если есть компании, которые на это и живут =)

      Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *