Обзор лотов ДГИ Москвы

   ДГИ = департамент городского имущества. Это чуваки от мэрии, которые распродают государственное добро.

   Коллеги, начинаю новую рубрику — обзор лотов недвижимого имущества на аукционах государственной собственности, прежде всего в Москве. Буду писать по мере появления в столице, 3-4 раза в год. Тема интересная, я уже писал вкратце об аукционах. Реально, если повезёт, можно отхватить объект с 20% рентной доходностью. Но 20% — это только кажется небольшой цифрой. В реальности, если берешь объект за 1 млн., сдаёшь за 16к/мес., то продать можно уже под 2 млн. И всё это в пределах 3-4 месяцев. Но не всё так сладко. Я просидел лето и осень на аукционном сайте, ходил смотреть объекты, участвовал в ауках, но выхватить за приемлемую цену ничего не смог.

   Одной из причин является то, что лоты очень дешевы (<1.5 млн.) и на них слетаются все стервятники. Если брать что-то подороже, миллионов за 20-30, то да: можно купить, переделать в апартаменты и наварить тонну бабла, как сделал Союз Апартментс. Но покуда у меня нет таких денег, сделаю обзор на те лоты, которые мне понравились в январе 2017 года. Кое-какие я осмотрел, другие — инфа с сайта.

Студия на Кутузовской

Аукцион: http://investmoscow.ru//tenders/tendercard/?TenderId=16977842

Площадь объекта, кв.м: 13,10
Начальная цена, руб.: 1 414 000,00
Адрес Кутузовский просп., д.33
Прием заявок: 05.12.2016 — 31.01.2017 15:00

   Объективная цена: 4 млн. руб. Ну, реально, 200 метров до метро, крутой район, можно пешком дойти до Москва Сити. Да, маленькая площадь объекта, но высокие потолки. Сдать реально тысяч за 30 рублей при условии нормального ремонта. Или как нежилое, тоже дорого уйдёт.

   Чего я там обнаружил. Во-первых, полы деревянные и гнилые. Раньше на месте этого помещения была дворницкая. Потолки хз какие, возможно тоже деревянные. Окно и дверь плохие, но это мелочи. Во-вторых, нет коммуникаций от слова вообще. Ладно бы они были заварены или проходил стояк рядом. Нет, стояк у соседнего бара, а там вредный хозяин (со слов аукциониста). Остаётся только вести через подвал. Без канализации и воды делать там нечего. Стены толстые, отопление фигачит нормально — тепло))

   Народу, кстати, на этот объект пришло до фига. Только утром было 19 (!) человек, вечером больше и так каждую неделю. Интерес есть, посмотрим, что будет после подведения итогов.

   Если участвовать в аукционе, я бы поставил максимально 2 500 000 руб. Выше по идее тоже выгодно, даже за 3-3.2 можно отхватить, но лучше уж тогда присмотреться к другим объектам. К тому же тут нужно думать с подведением коммуникаций, это выльется тысяч в 200 самый минимум, а реально за 500+.

Результаты торгов: отсоси, Скрудж с надеждой купит за 3 ляма! 81 участник торгов с конечной ценой 11 млн. 594 тысячи! Ояебал.

Студия в Перово

Ссылка: http://investmoscow.ru//tenders/tendercard/?TenderId=16983299

Адрес: ВАО, город Москва, 2-я Владимирская улица, дом 7 этаж 1, помещение II

Ценник: 900к, площадь 11.9 метров

Прием заявок до 07.02

   Фотка на сайте очень унылая, на самом деле всё выглядит оптимистичнее:

   По фоткам вообще отдельная тема. Почему-то, если объект стоящий, на него делают одну-две фотки через жопу в самом плохом освещении и самые ненужные детали: типа плинтус или подоконник. А если говно, типа залитого до пояса подвала, то фотки будут со всех ракурсов, под всеми углами.

   Да, площадь и правда небольшая, но очень уютная. Туалет-душ сделаны отдельно, есть свой вход из подъезда, даже стены, сука, уже ошпатлеваны и покрашены. Быстрым шагом идти около 10 минут. По льду я полз целых 15, но был уже достаточно уставшим.

   Студия маленькая: примерно 4 метра в длину, около 2 с копейками в ширину. Окно выходит на тихий дворик, рядом глазной центр Столяренко. Маленькая батарея в 3 секции справляется, но не душно. Хотя, может я просто мало там находился. Что касается санузла, то он примерно метр на 80 сантиметров в периметре. То, как там устроен душевой поддон, мне не нравится. Лучше сделать как в Таиланде: дырка в полу.

   Это помещение можно сдать тысяч за 18-20. За 18 уйдет влёт, за 20…думаю, тоже быстро. Годовая прибыль = 240к.

   Предельная цена покупки: 1800к (13% годовых), дороже я бы не стал брать. Но скорее всего уйдет за 2-2.3 ляма. Плюсы: не очень далеко от метро, реально можно и до ШЭ дойти, и до Перово.

Результаты торгов: несостоявшиеся. Было 2 заявки, одну отклонили. Блиииин, надо было участвовать. Но вообще, отклонение весьма подозрительное…

Маленький подвал на Автозаводской

Начальная цена, руб.: 389 000,00
Площадь объекта, кв.м: 9,00
Прием заявок: 30.12.2016 — 14.02.2017 15:00

Ссылка: http://investmoscow.ru//tenders/tendercard/?TenderId=16986895

Адрес: ЮАО, город Москва, Автозаводская улица, дом 2 подвал, помещение I, комната 9

   Да, площадь маленькая, всего 9 метров. Но, сука, помещение буквально в 500 метрах от Автозаводской, тут и до МЦК недалеко. Имхо, реально эту бадягу сдать за 8-9 тысяч в месяц, при текущей цене окупаемость будет в районе 24-25% годовых. Рядом продают второе помещение http://investmoscow.ru//tenders/tendercard/?TenderId=16987451 16 метров за 500 тысяч. Тоже неплохой вариант. И, как мне кажется, никто не будет разгонять аукцион.

   Дело в отдельном входе. Он как бы есть, но он общий, при этом сам проход остаётся во владении ДГИ, а комнаты продаются. Выглядит план примерно так:

   То есть туалеты останутся общими, ключи от входа департамент тоже выдаст. Опять же, на словах. Как по факту — хз. Вся проблема в том, а будет ли продаваться проход отдельно? Если да, то его нужно будет обязательно выкупать, а ценник может и улететь вверх.

   Сами комнаты достаточно сухие, хотя освещение и плохое. Ну, подтёки были бы сразу заметны. Есть окна наружу. Они не полновесные, а типа окно-карман, туда можно просунуть вентиляцию или кондишен. Думаю, если постараться, то можно выложить снаружи блок поликарбонатом, тогда не занесет снегом и какое-никакое естественное освещение будет.

   В общем, если бы у меня был инет-магаз мелкой хуйни, типа вейп-шоп, ножи, часы, запчасти, либо ремонт сотовых телефонов, то вариант идеальный. Даже для небольшого офиса — супер. Вот помещение чуть подальше, также в подвале, сдают за 10к/мес:

Результаты торгов: 9-метровое помещение ушло за 1.3 млн!!! Было 10 участников. Ну, чтож, расположение рулит. 15-метровое ушло за 2 млн. Дохуя, если честно.

Барство в Зябликово

Аукцион: http://investmoscow.ru//tenders/tendercard/?TenderId=16987448

Адрес: ЮАО, город Москва, улица Мусы Джалиля, дом 29, корпус 1 этаж 1, помещение II, комнаты с 1 по 4

Начальная цена, руб.: 1 451 000,00
Прием заявок: 30.12.2016 — 14.02.2017 15:00
Площадь объекта, кв.м: 15,30

   15 метров — это уже барство)) Помещение хуже, чем на Кутузовском, но тоже неплохое.

   На этом объекте не был, поэтому ориентируюсь по описанию на сайте. Вообще, на аукционах сидят какие-то пидорасы странные люди. Спрашиваешь по телефону или на сайте про воду, канализацию, технические подробности, а они в ответ: приходите на осмотр или читайте документацию к лоту. Ну, что трудно два слова сказать?

   План весьма запутанный, но так как продаются комнаты с 1 по 4, рискну предположить, что они здесь:

   Если это так, то получаем полновесную студию с отдельным санузлом и заделом под ванну или кухню. 99% что здесь раньше жили люди. Ремонт достаточно неплохой, возможно, даже ничего переделывать не потребуется:

   Продать можно будет за 3.2-3.5 ляма, тут несколько комнат, коммуникации. До метро очень близко, Красногвардейская 300 м, Шипиловская 500 м. Две ветки — всегда в плюс, ибо с поиска придут люди как на зеленую, так и на салатовую ветку. Я думаю, предельная цена покупки = 1.5-1.8 ляма, сдать можно тысяч за 20, что даст 16% годовых. За сколько реально уйдет, вопрос сложный. По опыту в Ховрино аналогичное помещение ушло за 2400к. Здесь подальше, но и метро уже есть. Имхо, торги остановятся на 2.5 лямах.

Результаты торгов: продали за 2031к. Ну, скажем так — предсказуемо.


   Если у вас есть какие-нибудь интересные лоты, пускай даже в регионах, скидывайте в комментах, вместе посмотрим. Вдруг даже скооперируемся над каким-нибудь помещением.

Входящие запросы:
  • 1313 MqKk0sYeSFIRnt-Qdy2vJRIPq0MWiBkjlfELJ9oNiWU 9379626ee1a3faaff00a68f526940e53ecdb198a
  • торги кастанаевская дги
  • купить квартиру у дги москвы без аукциона
  • собрание для дги
  • investmoscow торги отзывы
  • дги поглядеть обьекты
  • запрос дги -38351/17-(0)-0
  • дги москвы выселяет
  • обьекты дги на продажу
  • сайт дги москвы какие обьекты здаются в аренду

20 мнений на “Обзор лотов ДГИ Москвы

  1. Отличный обзор. Очень интересно всё описал. Конечно пиши еще по мере появления новых лотов. Интересно будет узнать: прикупишь себе чего-нибудь…

      Цитировать

    • Собираю ауки регионов тут: http://skrudzh.ru/auktsiony-regionov/ Но пока не дошли руки заполнить… Ща, рерайтер освободится, загружу его.
      Обычно ищу в яндексе «аукционы муниципальной собственности Пенза» и там выбираю: от области или от города.

        Цитировать

  2. Тоже бесит, когда в объявлениях по продаже квартир выкладывают по две-три фотки с плинтусами, люстрами и толчками. Вот нахуя так делать? Не можешь показать нормально, вообще не выкладывай! )) или заливай видео, сука. Извини, скрудж, накипело.

      Цитировать

  3. А можешь сказать, часто ли такие интересные варианты выкладывают, как думаешь? Мне подвал покоя не даёт ) Реально там мини санузел сделать?

      Цитировать

    • Подвалы — это вообще частные гости на InvestMoscow, при том их неохотно покупают, значит можно урвать за стартовую цену.
      Санузел, думаю, за определенную мзду реально. Я бы продолбил пол, туда вкрячил трубу канализации и насос. Потом залил бетоном, никто сильно против не был бы, если сделать быстро. А вот с водой наверно нужно ставить отдельные счетчики, договариваться с водоканалом.
      Хз, мб стоит посмотреть другие подвалы, чтобы целиком выкупить.

        Цитировать

      • Классный обзор, спасибо!

        У меня вопрос: как быть, если нежилое помещение без санузла (вода и канализация не подведены)? Незаконно врезаться — большие риски. Чтобы законно, надо получить согласие 50% собственников дома на собрании — анриал (во многих квартирах квартиранты, а собственники, не видя выгоды для себя, откажут).
        После отказа собрания собственников можно идти в суд, но каковы шансы успеха?
        https://pravoved.ru/question/1465360/
        https://pravoved.ru/question/1101017/

        Скрудж, как ты решал бы эту проблему, если, скажем, выиграл аукцион на Кутузовской?

          Цитировать

        • Помещение на Кутузовской ценно именно местоположением. Я бы попробовал вначале договориться со старшей по дому — тысяч за 200 она бы собрала подписи на врезку. Если нет — пошёл бы в управляющую компанию. Там было бы дороже)) Ну, тысяч 500, допустим. Имхо, пару лишних труб со счётчиками не причинят существенных неудобств никому, всё зависит от «доброты» главного инженера или кто там отвечает…
          Если бы и управляющая компания отказала…то было бы помещение без санузла или биотуалет+привозная вода. Для офиса пойдёт. Осенью буду в том месте, посмотрю, что сделали новые собственники.
          ==
          Но лучше брать объект сразу с коммуникациями.

            Цитировать

  4. Все таки понравился мне подвал, аж кушать не могу. Очень уж по расположению мне удобен. Съезжу погляжу на неделе, все таки.

    Вот это немного смутило, правда, типа обременение: «1)обязательство собственника обеспечивать круглосуточный беспрепятственный доступ в нежилое помещение сотрудников эксплуатирующих служб;»

      Цитировать

    • Съезди, там менеджер по показам — адекватный парень)
      А обременение — так это для тех, кто стояки перекрывает, ремонтирует. Конкретно в этом помещении вроде нет важных стояков, но лучше с местным слесарем поговорить.

        Цитировать

  5. Скрудж, а что ты думаешь про инвестиции в забугорную недвижку? В курортной зоне. Например, влиться в стройку кондо в тае?

      Цитировать

    • Скрудж, а что ты думаешь про инвестиции в забугорную недвижку? В курортной зоне. Например, влиться в стройку кондо в тае?

      Я бы не стал вкладываться. Кондо типа Нордика с rental guarantee 10% на 10 лет выглядит как пирамида, у них даже в сезон мало народу, откуда они эти 10% рожают с учётом высоких цен — загадка. Остальные, кто предлагает что-то типа 8% на 3 года — так маскируют скидку. Т.е. сдают за 4%, а 3*4=12% — это скидка на 3 года, лишь бы купили.
      Если брать на вторичке и сдавать самому, то расклад выходит примерно такой: 1.5 ляма бат свежая студия с мебелировкой, сдать в сезон реально тысяч за 12-13 бат, это на 4 месяца, либо тысяч за 9 на круглый год. Выйдет чистыми в лучшем случае 90-100к бат, около 6-6.5%. Но каждые 4 года нужно будет делать хороший renovation. Хз почему-то в Тае помещения быстро становятся «старыми» — может влажность или насекомые, но реально видно, что кондо 3-4 года.
      Думается, 4-5% годовых — реальная ставка доходности. Ну, и ликвидность курортной недвижки под вопросом.

        Цитировать

  6. Это все под офисы, как жилье абсолютно непригодные помещения. А офисное помещение тяжелее сдать, чем жилое. Зябликово так это вообще самый дешевый район внутри мкада.

      Цитировать

    • Ну почему, даже в случае подвалов, есть варианты. Желающие снимать с целью проживания однозначно будут, транспортная доступность решает.

        Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *