Новости по Активо

  Кто не помнит, Активо — это закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), монофонд, который управляет одним объектом недвижимости. Сама концепция Активо интересна, поэтому летом прошлого года я в них вложился. В этом году вывел деньги, плюс у них появился новый объект. Вот об этих событиях и расскажу в этой статье.

Продал паи

   В отзыве про Активо дописал инфу о продаже паёв. Если коротко, то 27 февраля подал заявку, а 17 марта деньги упали на счёт. Было бы на неделю быстрее, если бы я находился в Москве. Результат, имхо, очень хороший: считайте за 2 недели можно реализовать актив. Впрочем, есть два момента, которые необходимо учитывать:

  1. У меня есть блог, а значит менеджеры Активо не могли допустить затягиваний с продажей — это сразу бы ушло в отзыв
  2. Объем сделки очень маленький — 400к. Как я понял, на такие лоты покупателей хоть отбавляй.

   Тем не менее, ликвидность меня порадовала. Теперь к доходам. Они состоят из двух частей: ежемесячные выплаты и рост капитализации.

   Ежемесячные выплаты:

  1. июль = 3451 руб.
  2. август = 4022 руб.
  3. сентябрь = 3699
  4. октябрь = 2824
  5. ноябрь = 3674
  6. декабрь = 7042
  7. январь = 0
  8. февраль = 3386 руб.

   Суммарно за 8 месяцев выплачено 28 098 руб. Годовая операционная доходность на вложенные средства = 10.6% годовых.

   Рост капитализации. Было затрачено 398,853 руб. на покупку 147 долей. Доли были проданы за 418,950 руб. Прибыль = 20,097 руб. Годовая доходность от роста капитализации = 7.6%.

   Валовая доходность = 18.2% годовых.

   Цифра несколько лукавая, и я бы ориентировался скорее на операционную доходность в 10%. Ибо понятно, что маленький лот стоит дороже, а, например, продать паи на 40 млн. руб. было бы сложнее и пришлось бы сбавлять цену.

   Но даже 10% годовых с учётом НДФЛ — это очень достойно. Реально, вложи я не 400к, а 4 млн. — и на выплаты дивидендов уже можно жить.

Новый объект

   Где-то с середины марта у Активо появился новый объект — ТЦ Город. До этого они хотели вывести другое помещение в районе Октябрьского поля, но, как я понял, там возникли какие-то тёрки с БТИ.

   Объект находится не в Москве, а в Подмосковье. Это не плохо, имхо, даже в замкадских городах ТЦ рулят. Ну, а чего вы думали? Куда пойти отдохнуть местной молодежи? В клуб, бильярд, кафе — так всё это внутри торгового центра. Егорьевск — население 73 тыс.человек, расстояние до Москвы ~90 км.

   Адрес объекта: ул. Советская, д. 4, строен.4. По окружению похоже на частный сектор. Где многоэтажки?

   С другой стороны, до центра город около 1.5 км, да и сам ТЦ находится на въезде в город со стороны Москвы.

  Важный плюс! Здесь целых два якорных арендатора: Лента и Спортмастер. И это единственные магазы на весь Егорьевск. То есть жителям, хочешь — не хочешь, а придется ехать сюда, чтобы затарится нормальными продуктами и спорттоварами. Ну, и сужу по своему городу, такие арендаторы сидят практически вечно.

Финансовая часть

Специально сделал скриншот с сайта, чтобы в будущем можно было сравнивать с реальными показателями:

   Уже через 10 лет операционная доходность составит 17%, а следом вырастет капитализация. В сумме будет 22-23% на 10й год от вложенных средств. Это, конечно, оптимистичный сценарий, но даже если консолидированно выйдет 13-14% — уже хорошо в сравнении с жилой недвижимостью.

   Также предполагаю, что у Активо будет возможность расширить аренду. Самое простое — сделать пристройку за счёт парковки. Можно ведь высчитать, сколько машин в среднем бывает на парковке, сколько максимум. И лишнее пространство застроить, каждое машино-место съедает 15 кв.м. 10 машино-мест = 150 квадратов, можно запилить большую кафешку. Ну, или посложнее задача — сделать надстройку над вторым этажом, превратив технический этаж в полноценный. Впрочем, это мои фантазии)

   Минимальный вход = 2 млн. руб. Это много, на месте Активо я бы стартовал с 300-500к — именно такая сумма есть у миноритариев. Те, кто сумел налом собрать 2 ляма, задумаются о покупке жилой недвижимости (хоть это и менее выгодно), а те, для кого 2 ляма — легкая сумма, вложатся в тот же ДоДо. Впрочем, 2 млн. в паях дадут 16к/мес чистыми первый год. И без всякого геморроя.

Что дальше?

   Для чего были проданы паи? Причин две.

   Во-первых, мне нужно напылесосить деньги для закрытия ипотеки по Клеверленду. Там осталось немного, но это необходимо, чтобы после окончания стройки без геморроя продать эту студию. По плану я выжду до НГ или до середины 2018 года и продам за целевые 3.5-3.7 млн. Ценник, считаю, справедливый, так как за аналогичную цену продаются малогабаритки.

   Во-вторых, текущий курс доллара в 56-58 рублей располагает к инвестициям в валюте, а именно к покупке акций. Тут логика проста: если доллар пойдёт вверх, к 70 рублям, то только это даст рост дохода в 23%. И затем можно будет переложиться в паи или другую недвижку. Если доллар пойдет вниз, к 45 рублям, то сайты будут давать больше выручки в пересчете на валюту. Соответственно, тогда легче будет продвигаться к цели в $1 млн. и свалить из Рашки. Если доллар будет болтаться в пределах 55-60 руб., то валютные акции и так дадут большую доходность на промежутке 10+ лет.

   Дальше, если после выборов 2018 года всё останется как есть (а я думаю, что так будет до самой смерти Пу), то из недвижки типа Клеверленда, а также пивного магазина, я переложусь в паи Активо. Надеюсь, к тому моменту у них будет хотя бы 5-6 крупных объектов а-ля добавленный недавно ТЦ Город. Реально, нахуй мне нужен геморрой с жильцами, арендаторами, службами, инвалидами, если Активо даёт сопоставимую доходность из-за эффекта масштаба. Но опять же, нужно смотреть, что станет с ними после 2020 года.

Входящие запросы:
  • магазин додо

44 мнений на “Новости по Активо

  1. Зачем vpn, анонимность, если тебя уже можно вычислить через активо Спалился брат.

    Ага… Не факт что на себя он активо оформлял. Скорее всего на дядю Мишу из соседнего подвала, за пару 0.5л 🙂

      Цитировать

    • ну, в целом, косвенные улики) может этот дядя Миша мне про Активо и рассказывает, а я лишь записываю)

        Цитировать

  2. Какие гарантии что эти Активо в один момент не свалят из страны со всеми деньгами вкладчиков?

      Цитировать

    • Вот тоже интересный момент. Никакого АСВ, как и гарантий здесь нет, все таки более рисковый актив. Кроме того, я так понимаю с дохода надо платить НДФЛ.
      Сейчас доходы по облигациям освободили от НДФЛ, возможно они будут более привлекательным.

        Цитировать

    • Так деньги вложены в недвижку. Ты как бы владеешь 1/500 долей ТЦ. В теории, конечно, могут этот ТЦ загнать в долги и продать…

        Цитировать

      • Нет, не владеешь. В этом случае ты отдаешь реальные деньги, а получаешь обязательства, которые «вроде как» обеспечены имуществом.

          Цитировать

          • Все верно. ТЦ владеет сама организация. И вроде как имеет обязательства пред пайщиками — платить проценты от прибыли. Но прибыли может и не быть, пай могут и не продать. И я очень сомневаюсь, что в случае какого шухера, там будут продавать недвигу, что бы вернуть деньги пайщикам.

              Цитировать

            • Больше пугает другое: что продадут недвигу за бесценок свои людям, прикрывшись «решением общего собрания пайщиков», где 51% будет всегда у нужной организации.

                Цитировать

            • Это не так.
              Паевой фонд — имущественный комплекс которым владеют все пайщики, а управляет УК

                Цитировать

  3. Интересно. Но согласись, владеть квартирой или офисом и владеть виртуальной долей — немного разные ощущения. Хотя в целом, очень интересный вариант, если есть деньги )

    Загуглил про Активо.
    Несколько фактов меня несколько успокоили по поводу того, что все это пирамидка.
    — Основатель KupiVIP Оскар Хартманн — он же основатель Активо.
    — Еще один его проект — CarPrice.
    — Есть статьи о фонде в РБК, Коммерсанте и других серьезных изданиях.
    — Также с основателями как-то связаны: Simile Ventures Partners и небезызвестный в нашей сфере DocDoc.

      Цитировать

    • Интересно. Но согласись, владеть квартирой или офисом и владеть виртуальной долей — немного разные ощущения.

      Эти ощущения не всегда позитивные. Уже поверь Скруджу: «геморрой с жильцами, арендаторами, службами, инвалидами».

      Кстати, Скрудж, причем тут инвалиды? За пивом не могут по лесенке подняться и пришлось делать пандус?

        Цитировать

    • Но согласись, владеть квартирой или офисом и владеть виртуальной долей — немного разные ощущения.

      Вот-вот. Но если бы я на 100% был уверен в Активо, давно поменял бы недвижку на паи.

        Цитировать

  4. «Соответственно, тогда легче будет продвигаться к цели в $1 млн. и свалить из Рашки.»
    Напиши про свою цель, интересно куда присматриваешься свалить и почему?
    И на сколько уже близок к цели «$1 млн.»? И точно ли свалишь при достижении цели или это так… просто мечты?

      Цитировать

    • Хех, конечно свалю, даже раньше $1m. Лям баксов — условная цель, т.к. если на него тупо купить акций голубых фишек, с дивов будет капать $20-30k/год, что хватит для жизни во многих странах.
      Куда сваливать — сложный вопрос… Идеально для жизни — Италия, Испания, Греция, юг США. Но вопрос налогов и получения ВНЖ\ПМЖ\гражданства. И теория 5 флагов ещё…
      Процентов на 20-25 цель достигнута) Думаю, к 2025 достигну.

        Цитировать

      • Идеально для жизни — Италия, Испания, Греция
        Со Штатами всё ясно. Не понимаю почему именно эти три страны? Какие аргументы «за» или это просто «хотелки»?

          Цитировать

        • Вкусная еда, тепло, относительно безопасно, близко к России, Европа. Португалия, Франция — туда же) Но в целом да, пока просто хотелки, надо попробовать в каждой из этих стран пожить хотя бы 2-3 месяца.
          Ах, да, Италия — очень легкий язык. Испания — тоже несложный и распространенный по миру.

            Цитировать

          • У этих трёх стран практический самый большой госдолг по еврозоне, безработица под 20%, дикие цены на медицину, недешевые продукты и одежда, а ещё беженцы из арабских стран и тд и тп — полагаешь тебе там комфортно и безопасно будет жить вчетвером на 20-30к евро? Это ведь не Тайланд и не Вьетнам, где такая сумма будет ощутимой.

              Цитировать

              • Если там все так плохо, зачем туда бегут беженцы?) И вообще «Вы госдолг США видели»(с)

                Объясню как всегда «на пальцах»:
                1. Если выбирать между «голод», «нищета», «пуля в голову» или «отрезанная как у барана башка» с одной стороны, и «сытое пузо», «житьё на пособие» или «мирная работа пусть и за копейки» с другой стороны, то выбор очевиден. Все куда-то бегут, как-то шевелятся, каждый по-своему. Олени тоже бегут в свет фар на трассу, думая что там безопасно. Люди с Украины, например, тоже бегут в Польшу, думая, что там хорошо устроятся и будут хорошо зарабатывать, а подавляющее большинство потом остаётся в долгах и у разбитого корыта.
                2. По поводу госдолга США, и, например, Греции. Если у обычного человека капитала на миллион, ему должны три миллиона, а он должен всего 300 тысяч, то это не проблема. А если у человека капитала на 100 тысяч, он должен 300 тысяч, а ему не должны ничего — то это жопа.

                  Цитировать

            • полагаешь тебе там комфортно и безопасно будет жить вчетвером на 20-30к евр

              Не знаю, нужно проверять. Я ж не завтра валить собираюсь) В этом году попробуем провести осень (2-3 месяца) на Кипре или в Греции, мб в Болгарии, где проще с визой будет. В следующем — в другой стране и т.д. Лет за 6-7 поймём, что лучше подходит нам.

                Цитировать

  5. Кто не помнит своего прошлого, обречен пережить его вновь.(с)
    Господа, формируйте валютную выручку, если не хотите оказаться в дураках лет через 10-15-20. Впереди нас ждет серьезный передел собственности и власти, после ухода П. Снижение зависимости мира от Нефти. Сейчас компания Тесла уже стоит дороже, чем Форд(!). Кризисы в России могут быть очень болезненными. Что будет с рублем — никто не знает. Рублевые активы не сохранят вам покупательную способность, тк сами рублевые активы зависят от покупательной способности населения.

      Цитировать

    • формируйте валютную выручку

      Подписываюсь, в идеале — выручку с разных валют. Основная сложность — как сгенерировать эти активы? Если просто перекачивать ру-доходы в буржуйские акции с 2-3% доходностью, то потребуется лет 15-20, прежде чем на дивиденды можно будет жить.
      Что-то сложнее типа стоков и буржунета — нуу, туговато идёт.
      Что-то понятное типа коммерческой или жилой недвижки за границей — куча подводных камней в виде местного законодательства, очень высокий порог входа.
      Предложи, куда вложиться)

        Цитировать

      • Любую недвигу я бы вообще не стал рассматривать, тк она в долгосрочке сильно уступает портфелю акций. Портфель акций тоже не годится, тк там можно ожидать только в районе 10-15 процентов в валюте. Это активы для капитала от ляма баксов. Вкладывать туда малый капитал неразумно.
        Вкладываться нужно в то, что вырастет минимум раз в 10, лет за 5-7 и при этом имеет масштабируемость. Иначе вы просто теряете свое время. Богатыми становятся те, кто БЫСТРЕЕ других наращивают свой капитал. Все дело в скорости, на самом деле. А чтобы успешно это делать — нужна квалификация, знания. Если вы будете ориентироваться на быстрый рост капитала, то вариантов у вас будет не так много… если вообще будут. Если вы не знаете как быстро и относительно безопасно наращивать капитал, значит нужно учиться. В какое именно направление идти — не подскажу. Все зависит от личности человека, его склада ума, психотипа.

          Цитировать

  6. Подписываюсь, в идеале — выручку с разных валют. Основная сложность — как сгенерировать эти активы? Если просто перекачивать ру-доходы в буржуйские акции с 2-3% доходностью, то потребуется лет 15-20, прежде чем на дивиденды можно будет жить.
    Что-то сложнее типа стоков и буржунета — нуу, туговато идёт.
    Что-то понятное типа коммерческой или жилой недвижки за границей — куча подводных камней в виде местного законодательства, очень высокий порог входа.
    Предложи, куда вложиться)

    Вкладывайся в испанскую недвижимость, от сдачи можно получить 5-6 процентов годовых с учетом аутсорса процесса сдачи (15-20 процентов) и все же она еще должна вырасти на участке 5-10 лет, сейчас ее стоимость раза в два ниже чем до кризиса

      Цитировать

  7. Что-то понятное типа коммерческой или жилой недвижки за границей — куча подводных камней в виде местного законодательства, очень высокий порог входа.
    Предложи, куда вложиться)

    По входу, тоже не проблема, знаю армянина который владеет кучей коммерческой недвижки в региональном центре, он решил подстраховаться и купить коммерческую в Испании.

    Взял недвигу за 2 млн евро в Ипотеку по 3 процента годовых, ипотека 121 процентов — покрывает 100 процентов недвижки и 21 процент налог, обеспечительный депозит 15 процентов которые кладутся на депозит и можно снять через несколько лет

    Сам там брал ипотеку — прелесть в том, что я нигде не работаю, все документы рисовал в фотошопе, 75 тысяч евро ипотеки дали без проблем, плачу 300 евро в месяц, взял 75 тысяч евро, через 30 лет отдам 115 тысяч, 40 тысяч за 30 лет переплата

      Цитировать

    • Ммм, там же вроде ВНЖ дают при собственных вложениях от 500к евро? Или это по no lucrativa?
      Как я понял по Испании и Италии, если делать «визу тунеядца», то придется показывать относительно большой доход 60-70k euro/год. Если его показать — придется платить большой испанский налог, так как становишься резидентом.
      Если покупаешь недвижку на 500к, то доход можно не показывать, но…блин, 500к евро — до фига))
      Или всё по-другому?

      взял 75 тысяч евро

      Тоже интересно, сколько нужно собственных средств? Неужели челу с улицы дадут с 20% начального взноса?

        Цитировать

      • от 500к — так называмый «золотой внж».
        «без права на работу» — no lucrativa — по владению любой жилой недвигой или по контракту аренды (3х летнему). Показывать бабки по «без права на работу» да надо. Уйти от подоходного налога в исп можно попробовав показать сразу большую сумму накоплений. Логика простая — накопил ранее, сейчас трачу у вас в Исп.
        Но в каждой провинции свои моменты, всё нужно детально смотреть.
        Ну и европейские налоги с дивов тоже приготовься заплатить, если будешь резидентом в ЕС.
        В целом, потом от налогов не уйти будет. Но так во всём ЕС.

          Цитировать

        • Ну и европейские налоги с дивов тоже приготовься заплатить, если будешь резидентом в ЕС.
          В целом, потом от налогов не уйти будет. Но так во всём ЕС.

          Насколько помню, в Испании не платится налог при доходе до 20к евро. Если семья — 4 человека, разбить на каждого портфель акций и прочих доходов, можно уйти от налогов. Но тогда, видимо, не продлят no lucrativa. Сложно с законами…надо испанский хорошо выучить) Вот, кстати, ВНЖ можно по обучению получить…

            Цитировать

  8. Вообще не понимаю зачем нужен активио тем, кто зарабатывает на трафике, на сайтах, на адалте. Тут же доходность может быть 500%, а не 12% в год. Купил на телдери сайт, сделал из него конфетку и стрижешь капусту, например. Или нашел нишу, запилил 1000 доров и получаешь результат.

      Цитировать

  9. Что скажешь насчет краундинвестинга? Я неплохо вложил в ГородДенег( https://townmoney.ru/ ) — 30% в год и Симекс( https://simex.global/ru/smx/2709/invest ) — 3-5% в месяц. В Симексе еще биржа прикручена, можно продать долю в любой момент. Знаю еще есть Поток от Альфа-банка(https://potok.digital/individual) и Стартрэк(https://starttrack.ru/projects/direct), но там норм. проектов не нашел. Хочу попробовать буржуйские площадки.

      Цитировать

    • Ага, видел, ГородДенег сам периодически просматриваю. Нуу, прям стоящих предложений там не видел. Везде гарантия — либо поручитель, либо залог автомобиль… Не знаю, нужно глубоко погружаться в тему, иначе потеряю бабки)

        Цитировать

  10. Тоже интересно, сколько нужно собственных средств? Неужели челу с улицы дадут с 20% начального взноса?

    Есть банки которые дают 100 процентов, есть которые перестраховываются и дают до 60 процентов

    По поводу налогов, я нахожусь в России больше 183 дней в году, поэтому я не налоговый резидент Испании и платить там не должен

      Цитировать

  11. Вообще у меня два паспорта, по одному я нахожусь в Испании больше полугода, по другому я езжу постоянно, в итоге если нужно продлить ВНЖ я показываю один паспорт, если припрет налоговая я достану второй паспорт и скажу что я был в Испании всего то несколько месяцев

    Все шито-крыто

      Цитировать

  12. Херня это все ваше рантье — капиталы без административного ресурса (как у корешей вована) рано или поздно проебутся, сгорят, утонут, рухнут, девальвируются и тогда настанет жопа. Играться с активо и прочими безделушками интересно, но любой фоновый доход , будь то сдача хаты, дивиденты с акций или даже пасив с сайтов должен быть не более чем бонус и не становиться основным. Всегда нужно двигаться, развиваться, самый ценный ресурс — навыки, знания, умения, здоровье, руки-ноги-глаза, и даже не важно работаем на дядю или на себя. Их и надо прокачивать, а то почитаешь скруджа и начинает казаться, что для жизни достаточно поднять кучу бабла (капитала). Еще раз повторюсь — без административного ресурса, все капиталы не более чем воздушный шарик на иголках в любой стране мира. И чем он больше, тем быстрее и громче лопнет.

      Цитировать

    • Ал, пасмурно как-то. Не пессиместично, но очень пасмурно. Вот для этого и необходима диверсификация активов и доходов, и минимизация рисков, чтобы тупо не сидеть в одном активе (например, недвижке), которая сгорит-утонет-обесценится-сломается и тп. Недвижка-недвижке — рознь, и её также можно диверсифицировать, прикупив в нескольких странах и в разных видах. По поводу «шарик лопнул» — что-то не припомню, чтобы в таких странах как Англия, Щвейцария и им подобным за последнее обозримое тысячелетие что-то лопалось. Комунисты к власти не приходили и ничего не экспроприировали, банковская система, институт частной собственности, как и законодательство ревностно охраняющее бизнес в этих странах на высочайшем уровне. А то, что надо постоянно себя прокачивать и беспокоиться о самом главном — о здоровье — ну кто здравомыслящий с этим поспорит.

        Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *