Где купить арендный бизнес?

   Арендный бизнес — это деятельность, основанная на сдаче в аренду помещений, земли и извлечение из этого прибыли. Он мне нравится тем, что имеет минимальное число бизнес-процессов, а значит максимально упрощен. Среди всех видов бизнесов, арендный — самый элементарный. Могу рассказать про свои два помещения. Одно находится в новом здании, другое — в старом. У одного краткосрочный договор, у другого — долгосрочный. Самое сложное в этом бизнесе — найти арендатора за желаемые деньги (первый бизнес-процесс). Но, например, в отличии от СТО или шаурмячной, здесь невозможно быть в операционном минусе. Да, можно упасть ниже % по депозиту, но сдать хороший объект получается почти всегда. Первый объект я купил уже с 12-летним арендатором, который сидит до сих пор, а на второй искал вначале 2 недели, а спустя год ~неделю нового арендатора. Весь поиск сводился к вывешиванию объявления на Авито за 300 рублей. Второй бизнес-процесс — это поддержание помещения в приемлемом состоянии. Так, за год по старому объекту мною был сделан потолок и труба отопления. По новому ничего не делалось.

   Ну, да ладно, речь в этом посте не о моих объектах, а о том, сколько стоит купить арендный бизнес и где это сделать. Галопом по Европам, для затравки обсуждения. Также расскажу про 159-ФЗ, как интересную альтернативу. Критика, как всегда, приветствуется.

Общие идеи

   Лично я делю все помещения на «плохие» и «хорошие». Вот признаки хорошего объекта:

  1. Расположен на пешеходных тропах, либо с большим авто-трафиком. Пешеходный в приоритете.
  2. Нет проблем с документами и перепланировками
  3. Есть вода, свет, канализация, отопление или подвод газа
  4. Арендатор — федеральная сеть, гос.учреждение, либо «старый» договор аренды. В идеале — якорный арендатор.
  5. Договор аренды — долгосрочный, с индексацией и штрафными санкциями за досрочное расторжение
  6. Есть 2 входа или больше
  7. Как минимум одно окно
  8. Желательно не подвал и не цоколь, но не выше 1 этажа
  9. Не объект культурного наследия, здание не под снос

   Это не значит, что, если хоть один пункт отрицательный — всё, пиздец, брать нельзя. Можно, но нужно смотреть по совокупности факторов. Например, мой первый старый объект имеет 1 вход, а договор аренды не предусматривал индексацию. Тем не менее, ценник был очень сладким.

   Сейчас я смотрю только варианты из Москвы, в крайнем случае из Питера. В замкадских городах, даже очень крупных, рынок аренды меньше.

Арендный бизнес на Авито

   Урлы объявлений приводить не буду, так как Авито всё равно постоянно их меняет, отправляет в архив и т.п.

Салон красоты на Электрозаводской

Текст объявления:

Предлагается арендный бизнес, расположенный по адресу ул. Большая Семеновская, 45 . В 5-ти минутах от м. Электрозаводская,
м. Семеновская (7 мин. пешком). Стоимость объекта 19 800 тыс. руб. , площадь 45 кв. м.
Окружение: Офис Парк Семеновский, БЦ Агат, Шоколадница, Институт МАМИ, Магазин Цветы. 1-я линия, 1-й этаж. Отделка в стиле арендатора. Центральные коммуникации. Выделенная мощность 10 кВт. Арендатор Салон красоты. Договор с ноября 2015 года на 11 мес. Арендная ставка 250 тыс. руб. /мес. Окупаемость 6,6 лет.

  Салон красоты найти несложно, это Семейная студия красоты Мини ми. Как я понял, раньше они работали под другой вывеской, а Мини Ми — это последние 3 года. Арендный поток очень хороший, 250к/мес = 15% годовых! Расположение — нуу, нормально. Неплохой объект.

Теле-2 в Беляево

Площадь: 35 квадратов

Ценник: 50 млн. руб.

Арендный поток: 29.31 млн. за 5 лет, первый год — 400к/мес (9.6% годовых)

Арендатор: Теле-2

Расположение: идеальное, 200 метров до метро

Текст объявления:

Вашему вниманию предлагается готовый арендный бизнес. Помещение площадью 35,2 м2 на 1 этаже отдельно стоящего одноэтажного капитального здания (ОСЗ).
Высота потолков (Н) – 4,1 метра. Планировка — открытая — сетка колонн, перекрытия — ж/б. Новое панорамное витринное остекление по всему внешнему периметру.
Каждый блок оборудован собственным санузлом и приборами учёта электричества. Все центральные городские коммуникации. Договор аренды земельного участка 950 кв.м на 49 лет до 03.2056 г.
Арендатор — «Теле2». 400 000 в 1-й год аренды ДДА – 5 лет до 01.2021, индексация – 10%/год, ГАП за 5 лет с учётом индексации – 29,31 млн. руб.
Сверхинтенсивный пешеходный трафик на углу Профсоюзной ул. и Миклухо-Маклая ул. до 2500 чел./час и высокий автомобильный трафик. Среднесуточный пассажиропоток станции М. «Беляево» более 65 000 человек.

   Вход один, но есть собственный небольшой санузел. В пересчёте на 1 кв.м. получается очень дорого. Да, метро прям под носом, блин — стрёмное помещение. Формально оно удовлетворяет всем вышеперечисленным параметрам, но жопой чую, есть существенный подвох. Или с документами косяк, или мэр захочет снести, или арендатор «на ладан дышит». 

Глинком

   Есть хороший сайт: http://glincom.com/special/ Куча объектов, сгруппированных в карточки с кратким описанием. Прямо супермаркет арендного бизнеса))

   Вот несколько интересных предложений:

   Да, ценники, конечно, высокие: $1-2m, но, блин, и арендный поток, и доходность хороши. Это, кстати, к вопросу о применении капитала. Тот же лям баксов может приносить «прям щас» в буржу-акциях, ну, 140 тыс. руб./мес. — и ты такой себе средний класс, сравнительный маркер — Солярис. И тот же самый лям баксов с чуть меньшей пассивностью даст 800к/мес (пример с GJ выше) — и ты уже очень богатый чувак, маркер — Таха.

Выкуп помещений через 159-ФЗ

   Ну, а теперь самая интересная часть. У государства много объектов недвижимости, которые сдаются частным структурами. По закону эти объекты можно приватизировать, но за деньги. Закон, который это всё описывает — 159-ФЗ. В частности, там есть два неудобных пункта:

  1. Для приватизации объект должен находится в аренде не менее 2 лет по состоянию на 1 июля 2015 года. Поэтому бежать за новыми помещениями смысла особо нет.
  2. Не должно быть долгов по аренде и коммуналке. Ну, это мелочь.

   Фишка 159-ФЗ в том, что объект можно купить не за наличные, а в рассрочку под 3% годовых! Точнее под 1/3 ставки рефинансирования, в большинстве случаев ~3%. Сама рассрочка может длиться до 7 лет, это много и по сути получаем конкурентное преимущество, возможность извлечь сверхприбыль.

Пример

   Чуваки продают помещение с арендатором на Планерной. Базовый прайс — 7 лямов, остальные 7.5 — с ежемесячным платежем 172к на 46 месяцев. Так как арендатор платит по 150к/месяц, то итоговое сальдо выходит -22 тысячи/месяц. За всё время убыток составит 1 млн. 12 тысяч. Упущенная выгода — 3 млн. 200 тыс. (считаем, если бы разместили 7 лямов на депозит).

   Общие затраты к моменту выкупа = 7.5+3.2+1 = 11.7 млн. Далее идёт чистая прибыль по 150к/мес., операционная доходность 15.4% годовых.

   Если считать также, что к моменту выкупа помещение будет стоить 14.5 млн, то доходность за первые 4 года составит 81% или 16% годовых.

   Да, таких объектов мало, но есть подозрение, что именно в них кроется та самая альтернатива вложениям в Активо или апартаментов под сдачу. Конечно, нужны большие деньги. В некоторых случаях — очень большие. Летом-осенью 2016 года была куча объектов в вилке цен 50-150 млн. в очень жирных местах. Кроме того, есть надежда, что 159-ФЗ обновят и продлят крайнюю дату аренды до 2018 года. Тогда на рынок поступят новые предложения.

   Есть ли смысл сейчас арендовать у города помещение под последующих выкуп? На мой взгляд, именно под выкуп — не стоит. 159-ФЗ могут и не продлить, а «гонять» помещение вхолостую — дороговато для Москвы. Идеально было бы найти арендатора и сдавать в субаренду. Думается, многие так и делают.

Аукционы помещений с арендатором

   Редкий зверь, но именно первое помещение мне удалось выхватить благодаря тому, что в нем сидел арендатор. У большинства участников аукционов логика какая: нужно купить объект и сдать его в аренду, либо заюзать под свои нужны. И когда они видят объект с обременением, то не спешат участвовать. А аренда — это как раз обременение, хотя, конечно, договор можно расторгнуть…

   Выше — пример такого аукциона, продают помещение за 1 млн. с понижением и ценой отсечения в 500к. Т.е. по минималке отдадут за 500к, ниже — нет) В этом объекте сидит ООО «ЖКХ г.Тольятти». Главный вопрос — сколько они сейчас платят? По интернету и телефону такое никто не скажет, нужно ехать в администрацию и там просить договора. Обычно дают посмотреть без проблем, разве что иногда фоткать запрещают. Ну, чем плох этот арендатор, думаю, все видят: краткосрочная аренда на 11 месяцев. Может так каждый год происходит, хз, надо смотреть.

   Важно! Оценочная стоимость объекта не связана с арендной платой! То есть могут продавать помещение за миллион при арендной плате в 30к/мес. Поэтому в теории есть смысл проверять все объекты.

Заключение

   Как видите, купить арендный бизнес сейчас можно много где. На Авито — сотни предложений по разным городам. Для Москвы есть Глинком с их многомиллионными помещениями и крутыми арендаторами. Можно взять объект с ППА (переуступкой правд аренды) у Департамента Имущества и получить выкуп под 3% годовых. Можно купить сразу помещение с арендатором на аукционах. Были бы деньги… Впрочем, кидалова в арендном бизнесе тоже хватает. Даже на мой нубский взгляд обманывают:

  • с чистой прибылью. В объявах указывают валовую и пишут «доходность 15% годовых», а по факту там туча расходов.
  • с арендатором. Арендатор — в сговоре с продавцом. Спустя 2-3 месяца после покупки он съезжает. Именно поэтому нужно смотреть «старых» арендаторов.
  • с долгами и перепланировками. Оставляют долги за коммуналку, делают незаконные перепланировки.
  • проблемные помещения. Нет канализации, но льют в уши, что сделать её — делов на пару дней…

   Короче, всё, как с сайтами на Телдери. Вроде и объектов куча, а с другой стороны — и выбрать не из чего.

Входящие запросы:
  • арендный бизнес
  • просто бизнес от скруджа отзывы
  • арендный бизнес форум
  • арендный бизнес 2017
  • арендные бизнесы 2017
  • арендные бизнесы 2017

29 мнений на “Где купить арендный бизнес?

  1. Некорректно сравнивать див доходность акций с доходностью арендных платежей. Тк не учитывается рост акций(за счет реинвестирования и байбеков). Можно каждый год продавать часть портфеля и он все равно продолжит расти в стоимости. Все дело в развитии бизнеса. У недвижимости не растет площадь с каждым годом, там есть только инфляционный рост + 1%(для развитого рынка).

      Цитировать

    • А я и не сравниваю) Речь о доходе «прям щас»: условно выиграл в лотерею\ограбил банк на лям баксов, который можно пристроить по-разному. Конечно, акции на длинном промежутке лучше.

        Цитировать

  2. Короче, всё, как с сайтами на Телдери. Вроде и объектов куча, а с другой стороны — и выбрать не из чего.

    А-ха-ха! Точняк! =)

      Цитировать

  3. Некорректно сравнивать див доходность акций с доходностью арендных платежей. Тк не учитывается рост акций(за счет реинвестирования и байбеков). Можно каждый год продавать часть портфеля и он все равно продолжит расти в стоимости. Все дело в развитии бизнеса. У недвижимости не растет площадь с каждым годом, там есть только инфляционный рост + 1%(для развитого рынка).

    Вы много знаете людей, которые на акциях зарабатывают? Как в фильме Волк с уол-стрит, там зарабатывают только брокеры.

      Цитировать

    • Вы много знаете людей, которые на акциях зарабатывают? Как в фильме Волк с уол-стрит, там зарабатывают только брокеры.

      э

      Кто просто систематически и упорно покупают в долгосрок — зарабатывают все.

        Цитировать

      • зарабатывают все.

        Из источника банки.ру — раздел «Инвестиции». Статистика — вещь упрямая.
        Средний счёт у брокера — 340к
        Среднее время активности счёта (а по русски — слива счёта в 0) — 9 месяцев
        Всего активных счетов на бирже (одна продажа за месяц) — 80-100 тысяч
        Всего активных счетов на бирже за всю 25летнюю историю ММВБ — 1.4 млн (меньше 1%
        населения РФ).
        Вкладов в банках — около 50млн счетов………50млн и 100тыс….цифры доверия к бирже, брокерам, общей фин. грамотности населения и тп сами говорят за себя.
        Итоги: 90% инвесторов в убытке, 5% «при своих», 5% «в плюсе».
        Статистика — вещь упрямая и безжалостная.

          Цитировать

  4. Викимарт уже все. Так что «подписан договор» не значит «платят деньги». А расторгать договор можно только через арбитраж.

      Цитировать

  5. «Оставляют долги за коммуналку».

    Долги за коммуналку не переходят к новому собственнику в силу ЖК РФ и ГК РФ. За исключением долга за капремонт. Он переходит.

      Цитировать

    • Долги за коммуналку не переходят к новому собственнику в силу ЖК РФ и ГК РФ.

      Не знал…занятно. То есть если чел помер — то и долг пропал?

        Цитировать

      • Не знал…занятно. То есть если чел помер — то и долг пропал?

        Ты путаешь правопреемство в порядке наследования, когда долги тоже переходят. И покупку помещения, когда долги старого и нового собственника разделяются на дату получения права собственности.

        Но с взносами на капремонт все наоборот: они ложатся на покупателя.

          Цитировать

    • Люто плюсую , сам столкнулся с таким — по факту УК была послана лесом к предыдущему собственнику

        Цитировать

  6. Скажи лучше, ты клеверленд сдавать хочешь или перепродать?

    Если сдавать то по чем примерно, продавать после постройки дёшево выйдет, надо выждать будет ?

      Цитировать

    • По клеверу чет отчётов давно не было, я уже волнуюсь)) Через неделю съезжу — проведаю.
      Идеально — продать за 3500. Нужен кэш для тех же аукционов. С другой стороны, если сдам за 25-30, то и продавать нецелесообразно… Сразу объявы вывешивать не буду, подожду, когда народ всё продаст, ориентировочно к НГ или лету 2018.

        Цитировать

  7. По клеверу чет отчётов давно не было, я уже волнуюсь)) Через неделю съезжу — проведаю.
    Идеально — продать за 3500. Нужен кэш для тех же аукционов. С другой стороны, если сдам за 25-30, то и продавать нецелесообразно… Сразу объявы вывешивать не буду, подожду, когда народ всё продаст, ориентировочно к НГ или лету 2018.

    на прошлой неделе заезжал, фасад делали, сказали в декабре-январе дадут ключи

      Цитировать

    • ну, фасад они с января делают) Судя по графику строительства, сейчас идут завершающие работы, а сдача комиссии в начале июля. Фасадные работы должны к 10-15 мая быть сделаны.

        Цитировать

  8. По поводу помещения на Планерной, сам занимаюсь подбором помещений для крупного сетевого арендатора в Москве, на протяжении 5 лет. С этим помещением так же работал. Есть небольшой ньюанс. Арендатор очень сложный, испытывает проблемы с деньгами. Задерживает оплату по 3-4 месяца. Проблемный в общем. Само помещение висит на авито уже около года, не могут сдать. Сказывается нестандартная планировка. Есть мнение что стоимость сдачи завышена и надо пробовать сдавать за 100-120. В целом это подтверждает мысль о том, что к таким помещениям нужно относится с осторожностью и максимально полно собирать информацию перед покупкой.

      Цитировать

    • Спасибо за инфу, так и думал, что там подвох, ибо объява висела давно. Привел как пример объекта со 159-ФЗ.

        Цитировать

  9. Мне кажется проще брать помещения в субаренду, сегодня глянул подвал, мы его снимаем за 36 тыщ, а фирма выиграла на торгах его за 14 тыщ в месяц на 10 лет, вложила правда в ремонт, ну это единоразово

    причем по документам она была единственная и выиграла по входу

      Цитировать

  10. Если чел помер, то долг наследникам переходит

    Если наследники не вступят в наследство, то долг не взыскать

      Цитировать

  11. А что по налогам ничего не написал?
    Недавно покупал машину у чувака, который ее продавал для того, чтобы оплатить налоги по трехэтажному пустующему зданию в г Петушки. Типа с его слов налоги на коммерческую нереально подняли. Сколько платишь налогов?

      Цитировать

    • Завтра выйдет пост по оптимизации. Подняли до 2%, но есть заклинания: ИП на УСН/ЕНВД/патент. И с кооперативами тема)

        Цитировать

      • Завтра выйдет пост по оптимизации. Подняли до 2%, но есть заклинания: ИП на УСН/ЕНВД/патент.

        Изменения в законодательство приняты, которые уже не спасают упрощенщиков, если недвижимость торговая и офисная.

          Цитировать

  12. Насчёт взыскания долгов по ЖКХ. Была куплена квартиру в 2012г. на аукционе по банкротству как залоговое имущество некоего физ.лица не могущего платить ипотеку.Дешевле рынка на тот момент на 30%.Это физ.лицо — банкрот ипотечик был зарегистрирован в данном помещении и имел долг по ЖКХ очень приличный который к слову не выплачен им до сих пор и на него капают проценты.После покупки данной квартиры,бывший её владелец- банкрот исчез, на звонки не отвечал, долги не гасил.Через суд был выписан. Все бумаги о снятии его с рег.учёта в УК были предъявлены.Лицевые счета с долгами остались за этим физ.лицом.На новом собственнике новые лицевые счета и долгов никаких нет. На данную квартиру каждый месяц грёбаная УК присылает квитанции с долгом бывшего собственника, несмотря на то ,что все бумаги о его выселении у них имеются. По прошествии 5 лет,в 2017г. заебавшись взыскать свой долг с бывшего собственника, охуенно «умная» юристка УК состряпала исковое заявление в суд о взыскании долга с нового собственника.Судья не разбираясь или х.з. почему,но вынесла постановление о взыскании долга с нового собственника. Пришлось идти к этой судье, тратить своё время и объяснять ей чей долг. До «умной» юристки из УК ещё не добрался. В постановлении об отмене судебного решения грёбаная судья не написала что она дура,она написала, что от должника поступили возражения, поэтому судебный приказ отменён. Из этого следует вывод, что все бумаги по грёбаным бывшим собственникам-должникам не следует выкидывать. Не известно, что ещё могут придумать юристы из УК в тандеме с мировыми судьями.

      Цитировать

    • D

      грёбаная УК присылает квитанции с долгом бывшего собственника

      В прокуратуру и жилинспекцию жалобы напишите. Это не ваши долги

        Цитировать

    • Была куплена квартиру в 2012г. на аукционе по банкротству как залоговое имущество некоего физ.лица не могущего платить ипотеку.

      Кстати, расскажите процедуру. Как залог снимали и прочее ?

        Цитировать

Комментировать

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *