Где купить арендный бизнес?

   Арендный бизнес – это деятельность, основанная на сдаче в аренду помещений, земли и извлечение из этого прибыли. Он мне нравится тем, что имеет минимальное число бизнес-процессов, а значит максимально упрощен. Среди всех видов бизнесов, арендный – самый элементарный. Могу рассказать про свои два помещения. Одно находится в новом здании, другое – в старом. У одного краткосрочный договор, у другого – долгосрочный. Самое сложное в этом бизнесе – найти арендатора за желаемые деньги (первый бизнес-процесс). Но, например, в отличии от СТО или шаурмячной, здесь невозможно быть в операционном минусе. Да, можно упасть ниже % по депозиту, но сдать хороший объект получается почти всегда. Первый объект я купил уже с 12-летним арендатором, который сидит до сих пор, а на второй искал вначале 2 недели, а спустя год ~неделю нового арендатора. Весь поиск сводился к вывешиванию объявления на Авито за 300 рублей. Второй бизнес-процесс – это поддержание помещения в приемлемом состоянии. Так, за год по старому объекту мною был сделан потолок и труба отопления. По новому ничего не делалось.

   Ну, да ладно, речь в этом посте не о моих объектах, а о том, сколько стоит купить арендный бизнес и где это сделать. Галопом по Европам, для затравки обсуждения. Также расскажу про 159-ФЗ, как интересную альтернативу. Критика, как всегда, приветствуется.

Общие идеи

   Лично я делю все помещения на “плохие” и “хорошие”. Вот признаки хорошего объекта:

  1. Расположен на пешеходных тропах, либо с большим авто-трафиком. Пешеходный в приоритете.
  2. Нет проблем с документами и перепланировками
  3. Есть вода, свет, канализация, отопление или подвод газа
  4. Арендатор – федеральная сеть, гос.учреждение, либо “старый” договор аренды. В идеале – якорный арендатор.
  5. Договор аренды – долгосрочный, с индексацией и штрафными санкциями за досрочное расторжение
  6. Есть 2 входа или больше
  7. Как минимум одно окно
  8. Желательно не подвал и не цоколь, но не выше 1 этажа
  9. Не объект культурного наследия, здание не под снос

   Это не значит, что, если хоть один пункт отрицательный – всё, пиздец, брать нельзя. Можно, но нужно смотреть по совокупности факторов. Например, мой первый старый объект имеет 1 вход, а договор аренды не предусматривал индексацию. Тем не менее, ценник был очень сладким.

   Сейчас я смотрю только варианты из Москвы, в крайнем случае из Питера. В замкадских городах, даже очень крупных, рынок аренды меньше.

Арендный бизнес на Авито

   Урлы объявлений приводить не буду, так как Авито всё равно постоянно их меняет, отправляет в архив и т.п.

Салон красоты на Электрозаводской

Текст объявления:

Предлагается арендный бизнес, расположенный по адресу ул. Большая Семеновская, 45 . В 5-ти минутах от м. Электрозаводская,
м. Семеновская (7 мин. пешком). Стоимость объекта 19 800 тыс. руб. , площадь 45 кв. м.
Окружение: Офис Парк Семеновский, БЦ Агат, Шоколадница, Институт МАМИ, Магазин Цветы. 1-я линия, 1-й этаж. Отделка в стиле арендатора. Центральные коммуникации. Выделенная мощность 10 кВт. Арендатор Салон красоты. Договор с ноября 2015 года на 11 мес. Арендная ставка 250 тыс. руб. /мес. Окупаемость 6,6 лет.

  Салон красоты найти несложно, это Семейная студия красоты Мини ми. Как я понял, раньше они работали под другой вывеской, а Мини Ми – это последние 3 года. Арендный поток очень хороший, 250к/мес = 15% годовых! Расположение – нуу, нормально. Неплохой объект.

Теле-2 в Беляево

Площадь: 35 квадратов

Ценник: 50 млн. руб.

Арендный поток: 29.31 млн. за 5 лет, первый год – 400к/мес (9.6% годовых)

Арендатор: Теле-2

Расположение: идеальное, 200 метров до метро

Текст объявления:

Вашему вниманию предлагается готовый арендный бизнес. Помещение площадью 35,2 м2 на 1 этаже отдельно стоящего одноэтажного капитального здания (ОСЗ).
Высота потолков (Н) – 4,1 метра. Планировка – открытая – сетка колонн, перекрытия – ж/б. Новое панорамное витринное остекление по всему внешнему периметру.
Каждый блок оборудован собственным санузлом и приборами учёта электричества. Все центральные городские коммуникации. Договор аренды земельного участка 950 кв.м на 49 лет до 03.2056 г.
Арендатор – “Теле2”. 400 000 в 1-й год аренды ДДА – 5 лет до 01.2021, индексация – 10%/год, ГАП за 5 лет с учётом индексации – 29,31 млн. руб.
Сверхинтенсивный пешеходный трафик на углу Профсоюзной ул. и Миклухо-Маклая ул. до 2500 чел./час и высокий автомобильный трафик. Среднесуточный пассажиропоток станции М. “Беляево” более 65 000 человек.

   Вход один, но есть собственный небольшой санузел. В пересчёте на 1 кв.м. получается очень дорого. Да, метро прям под носом, блин – стрёмное помещение. Формально оно удовлетворяет всем вышеперечисленным параметрам, но жопой чую, есть существенный подвох. Или с документами косяк, или мэр захочет снести, или арендатор “на ладан дышит”. 

Глинком

   Есть хороший сайт: http://glincom.com/special/ Куча объектов, сгруппированных в карточки с кратким описанием. Прямо супермаркет арендного бизнеса))

   Вот несколько интересных предложений:

   Да, ценники, конечно, высокие: $1-2m, но, блин, и арендный поток, и доходность хороши. Это, кстати, к вопросу о применении капитала. Тот же лям баксов может приносить “прям щас” в буржу-акциях, ну, 140 тыс. руб./мес. – и ты такой себе средний класс, сравнительный маркер – Солярис. И тот же самый лям баксов с чуть меньшей пассивностью даст 800к/мес (пример с GJ выше) – и ты уже очень богатый чувак, маркер – Таха.

Выкуп помещений через 159-ФЗ

   Ну, а теперь самая интересная часть. У государства много объектов недвижимости, которые сдаются частным структурами. По закону эти объекты можно приватизировать, но за деньги. Закон, который это всё описывает – 159-ФЗ. В частности, там есть два неудобных пункта:

  1. Для приватизации объект должен находится в аренде не менее 2 лет по состоянию на 1 июля 2015 года. Поэтому бежать за новыми помещениями смысла особо нет.
  2. Не должно быть долгов по аренде и коммуналке. Ну, это мелочь.

   Фишка 159-ФЗ в том, что объект можно купить не за наличные, а в рассрочку под 3% годовых! Точнее под 1/3 ставки рефинансирования, в большинстве случаев ~3%. Сама рассрочка может длиться до 7 лет, это много и по сути получаем конкурентное преимущество, возможность извлечь сверхприбыль.

Пример

   Чуваки продают помещение с арендатором на Планерной. Базовый прайс – 7 лямов, остальные 7.5 – с ежемесячным платежем 172к на 46 месяцев. Так как арендатор платит по 150к/месяц, то итоговое сальдо выходит -22 тысячи/месяц. За всё время убыток составит 1 млн. 12 тысяч. Упущенная выгода – 3 млн. 200 тыс. (считаем, если бы разместили 7 лямов на депозит).

   Общие затраты к моменту выкупа = 7.5+3.2+1 = 11.7 млн. Далее идёт чистая прибыль по 150к/мес., операционная доходность 15.4% годовых.

   Если считать также, что к моменту выкупа помещение будет стоить 14.5 млн, то доходность за первые 4 года составит 81% или 16% годовых.

   Да, таких объектов мало, но есть подозрение, что именно в них кроется та самая альтернатива вложениям в Активо или апартаментов под сдачу. Конечно, нужны большие деньги. В некоторых случаях – очень большие. Летом-осенью 2016 года была куча объектов в вилке цен 50-150 млн. в очень жирных местах. Кроме того, есть надежда, что 159-ФЗ обновят и продлят крайнюю дату аренды до 2018 года. Тогда на рынок поступят новые предложения.

   Есть ли смысл сейчас арендовать у города помещение под последующих выкуп? На мой взгляд, именно под выкуп – не стоит. 159-ФЗ могут и не продлить, а “гонять” помещение вхолостую – дороговато для Москвы. Идеально было бы найти арендатора и сдавать в субаренду. Думается, многие так и делают.

Аукционы помещений с арендатором

   Редкий зверь, но именно первое помещение мне удалось выхватить благодаря тому, что в нем сидел арендатор. У большинства участников аукционов логика какая: нужно купить объект и сдать его в аренду, либо заюзать под свои нужны. И когда они видят объект с обременением, то не спешат участвовать. А аренда – это как раз обременение, хотя, конечно, договор можно расторгнуть…

   Выше – пример такого аукциона, продают помещение за 1 млн. с понижением и ценой отсечения в 500к. Т.е. по минималке отдадут за 500к, ниже – нет) В этом объекте сидит ООО “ЖКХ г.Тольятти”. Главный вопрос – сколько они сейчас платят? По интернету и телефону такое никто не скажет, нужно ехать в администрацию и там просить договора. Обычно дают посмотреть без проблем, разве что иногда фоткать запрещают. Ну, чем плох этот арендатор, думаю, все видят: краткосрочная аренда на 11 месяцев. Может так каждый год происходит, хз, надо смотреть.

   Важно! Оценочная стоимость объекта не связана с арендной платой! То есть могут продавать помещение за миллион при арендной плате в 30к/мес. Поэтому в теории есть смысл проверять все объекты.

Заключение

   Как видите, купить арендный бизнес сейчас можно много где. На Авито – сотни предложений по разным городам. Для Москвы есть Глинком с их многомиллионными помещениями и крутыми арендаторами. Можно взять объект с ППА (переуступкой правд аренды) у Департамента Имущества и получить выкуп под 3% годовых. Можно купить сразу помещение с арендатором на аукционах. Были бы деньги… Впрочем, кидалова в арендном бизнесе тоже хватает. Даже на мой нубский взгляд обманывают:

  • с чистой прибылью. В объявах указывают валовую и пишут “доходность 15% годовых”, а по факту там туча расходов.
  • с арендатором. Арендатор – в сговоре с продавцом. Спустя 2-3 месяца после покупки он съезжает. Именно поэтому нужно смотреть “старых” арендаторов.
  • с долгами и перепланировками. Оставляют долги за коммуналку, делают незаконные перепланировки.
  • проблемные помещения. Нет канализации, но льют в уши, что сделать её – делов на пару дней…

   Короче, всё, как с сайтами на Телдери. Вроде и объектов куча, а с другой стороны – и выбрать не из чего.

Входящие запросы:
  • арендный бизнес форум
  • арендный бизнес 2017
  • арендные бизнесы 2017
  • арендные бизнесы 2017

Отправить ответ

32 Комментарий на "Где купить арендный бизнес?"

Подписаться на
avatar
Сортировка:   новые | старые | лучшие
Dsssss
Гость

Первый объект похоже в хрущевке – может попасть под снос.

seoonly.ru
Гость

еще бы знать план сносов хрущей)

Опытный инвестор
Гость

Некорректно сравнивать див доходность акций с доходностью арендных платежей. Тк не учитывается рост акций(за счет реинвестирования и байбеков). Можно каждый год продавать часть портфеля и он все равно продолжит расти в стоимости. Все дело в развитии бизнеса. У недвижимости не растет площадь с каждым годом, там есть только инфляционный рост + 1%(для развитого рынка).

Alex Black
Гость

Короче, всё, как с сайтами на Телдери. Вроде и объектов куча, а с другой стороны — и выбрать не из чего.

А-ха-ха! Точняк! =)

Пози
Гость

Некорректно сравнивать див доходность акций с доходностью арендных платежей. Тк не учитывается рост акций(за счет реинвестирования и байбеков). Можно каждый год продавать часть портфеля и он все равно продолжит расти в стоимости. Все дело в развитии бизнеса. У недвижимости не растет площадь с каждым годом, там есть только инфляционный рост + 1%(для развитого рынка).

Вы много знаете людей, которые на акциях зарабатывают? Как в фильме Волк с уол-стрит, там зарабатывают только брокеры.

Вася
Гость

Вы много знаете людей, которые на акциях зарабатывают? Как в фильме Волк с уол-стрит, там зарабатывают только брокеры.

э

Кто просто систематически и упорно покупают в долгосрок – зарабатывают все.

Флинт
Гость

зарабатывают все.

Из источника банки.ру – раздел “Инвестиции”. Статистика – вещь упрямая.
Средний счёт у брокера – 340к
Среднее время активности счёта (а по русски – слива счёта в 0) – 9 месяцев
Всего активных счетов на бирже (одна продажа за месяц) – 80-100 тысяч
Всего активных счетов на бирже за всю 25летнюю историю ММВБ – 1.4 млн (меньше 1%
населения РФ).
Вкладов в банках – около 50млн счетов………50млн и 100тыс….цифры доверия к бирже, брокерам, общей фин. грамотности населения и тп сами говорят за себя.
Итоги: 90% инвесторов в убытке, 5% “при своих”, 5% “в плюсе”.
Статистика – вещь упрямая и безжалостная.

Вася
Гость

Викимарт уже все. Так что “подписан договор” не значит “платят деньги”. А расторгать договор можно только через арбитраж.

Вася
Гость

“Оставляют долги за коммуналку”.

Долги за коммуналку не переходят к новому собственнику в силу ЖК РФ и ГК РФ. За исключением долга за капремонт. Он переходит.

Ал
Гость

Люто плюсую , сам столкнулся с таким – по факту УК была послана лесом к предыдущему собственнику

Max
Гость

Скажи лучше, ты клеверленд сдавать хочешь или перепродать?

Если сдавать то по чем примерно, продавать после постройки дёшево выйдет, надо выждать будет ?

Max
Гость

По клеверу чет отчётов давно не было, я уже волнуюсь)) Через неделю съезжу — проведаю.
Идеально — продать за 3500. Нужен кэш для тех же аукционов. С другой стороны, если сдам за 25-30, то и продавать нецелесообразно… Сразу объявы вывешивать не буду, подожду, когда народ всё продаст, ориентировочно к НГ или лету 2018.

на прошлой неделе заезжал, фасад делали, сказали в декабре-январе дадут ключи

Егор
Гость

По поводу помещения на Планерной, сам занимаюсь подбором помещений для крупного сетевого арендатора в Москве, на протяжении 5 лет. С этим помещением так же работал. Есть небольшой ньюанс. Арендатор очень сложный, испытывает проблемы с деньгами. Задерживает оплату по 3-4 месяца. Проблемный в общем. Само помещение висит на авито уже около года, не могут сдать. Сказывается нестандартная планировка. Есть мнение что стоимость сдачи завышена и надо пробовать сдавать за 100-120. В целом это подтверждает мысль о том, что к таким помещениям нужно относится с осторожностью и максимально полно собирать информацию перед покупкой.

Max
Гость

Мне кажется проще брать помещения в субаренду, сегодня глянул подвал, мы его снимаем за 36 тыщ, а фирма выиграла на торгах его за 14 тыщ в месяц на 10 лет, вложила правда в ремонт, ну это единоразово

причем по документам она была единственная и выиграла по входу

Юрий
Гость

У Беляево уже одно здание снесли, прямо перед тем, что продается :).

Виталя
Гость

Если чел помер, то долг наследникам переходит

Если наследники не вступят в наследство, то долг не взыскать

Злой
Гость

А что по налогам ничего не написал?
Недавно покупал машину у чувака, который ее продавал для того, чтобы оплатить налоги по трехэтажному пустующему зданию в г Петушки. Типа с его слов налоги на коммерческую нереально подняли. Сколько платишь налогов?

Иван
Гость
Насчёт взыскания долгов по ЖКХ. Была куплена квартиру в 2012г. на аукционе по банкротству как залоговое имущество некоего физ.лица не могущего платить ипотеку.Дешевле рынка на тот момент на 30%.Это физ.лицо – банкрот ипотечик был зарегистрирован в данном помещении и имел долг по ЖКХ очень приличный который к слову не выплачен им до сих пор и на него капают проценты.После покупки данной квартиры,бывший её владелец- банкрот исчез, на звонки не отвечал, долги не гасил.Через суд был выписан. Все бумаги о снятии его с рег.учёта в УК были предъявлены.Лицевые счета с долгами остались за этим физ.лицом.На новом собственнике новые лицевые счета и долгов никаких нет. На данную квартиру каждый месяц грёбаная УК присылает квитанции с долгом бывшего собственника, несмотря на то ,что все бумаги о его выселении у них имеются. По прошествии 5 лет,в 2017г. заебавшись взыскать свой долг с бывшего собственника, охуенно “умная” юристка УК состряпала исковое заявление в суд о взыскании долга с нового собственника.Судья не разбираясь или х.з. почему,но вынесла постановление о взыскании долга с нового собственника. Пришлось идти к этой судье, тратить своё время и объяснять ей чей долг. До “умной” юристки из УК ещё не добрался. В постановлении об отмене судебного решения грёбаная судья не написала что… Весь коммент »
Вася
Гость

D

грёбаная УК присылает квитанции с долгом бывшего собственника

В прокуратуру и жилинспекцию жалобы напишите. Это не ваши долги

Вася
Гость

Была куплена квартиру в 2012г. на аукционе по банкротству как залоговое имущество некоего физ.лица не могущего платить ипотеку.

Кстати, расскажите процедуру. Как залог снимали и прочее ?

СержАк
Гость
Насчёт взыскания долгов по ЖКХ. Была куплена квартиру в 2012г. на аукционе по банкротству как залоговое имущество некоего физ.лица не могущего платить ипотеку.Дешевле рынка на тот момент на 30%.Это физ.лицо — банкрот ипотечик был зарегистрирован в данном помещении и имел долг по ЖКХ очень приличный который к слову не выплачен им до сих пор и на него капают проценты.После покупки данной квартиры,бывший её владелец- банкрот исчез, на звонки не отвечал, долги не гасил.Через суд был выписан. Все бумаги о снятии его с рег.учёта в УК были предъявлены.Лицевые счета с долгами остались за этим физ.лицом.На новом собственнике новые лицевые счета и долгов никаких нет. На данную квартиру каждый месяц грёбаная УК присылает квитанции с долгом бывшего собственника, несмотря на то ,что все бумаги о его выселении у них имеются. По прошествии 5 лет,в 2017г. заебавшись взыскать свой долг с бывшего собственника, охуенно «умная» юристка УК состряпала исковое заявление в суд о взыскании долга с нового собственника.Судья не разбираясь или х.з. почему,но вынесла постановление о взыскании долга с нового собственника. Пришлось идти к этойсудье, тратить своё время и объяснять ей чей долг. До «умной» юристки из УК ещё не добрался. В постановлении об отмене судебного решения грёбаная судья не написала что она… Весь коммент »
СержАк
Гость

А бумаги ваще никакие не выкидывай.

СержАк
Гость

Судебные приказы в упрощенном порядке выносят, не вникая, часто ваще абсурдные, но это не потому, что судья дурак, а потому, что процедура такая, никто в дело при этом вникать не должен, т.к. ето не судебный процесс, а вся ответственность переносится на ответчика – он должен вовремя ответить – ни хера не согласен. Вот тогда уже дело может быть – если истец напряжется – передать в обычный суд, и там уже будут разбираться и вникать.

А так твои претензии напоминают рассказ гопника – иду себе, вдруг меня чел толкнул и послал нахуй, ну я ему и врезал, чо такого, почему мне год дали? А то, что то, как он тебя толкал и посылал, никто не видел, а сломанную челюсть чел предъявил.

Юристка из УК все отлично понимает, расчет на неповоротливость твою был, вот и все.
Сто таких пошлешь приказов, 10 обломится – профит.
Ругаться с ней бесполезно, но можешь подать в суд на УК за их приказ – возмещение морального вреда, типа ты так расстроился, что кушать не мог. Но тут врядли выиграешь.